Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости через ипотеку опасности мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.
Какие риски у продавца квартиры при встрече с покупателями
Вне зависимости от того, продаёт собственник квартиру через агентство или самостоятельно ищет покупателей, недвижимость придётся показывать и пускать в своё жилище посторонних людей. В подавляющем большинстве случаев это будут честные граждане, действительно заинтересованные в покупке. Но под видом покупателей могут действовать и мошенники.
Как себя обезопасить:
- не держать на виду деньги, ценные вещи и документы на квартиру;
- не оставлять визитёров без присмотра;
- предупредить родственников или друзей о намеченном показе, предложить кому-нибудь из них составить вам компанию.
Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
Вас заранее проинформируют обо всех этапах продажи, чтобы вы не были удивлены. Так происходит каждая сделка:
Собираются документы (список продавцов приведен выше). Заемщик должен подтвердить все документы в банке).
Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и ипотечным банкиром).
Составляется и подписывается предварительный договор. Покупатель также должен внести первоначальный взнос, сумма которого указывается в договоре.
Важным этапом является оценка стоимости квартиры. По инициативе банка услуги оценочной компании заказываются и полностью оплачиваются заемщиком.
Передача документов. Этот этап также находится под контролем банка. Продавец обязан передать все собранные документы банкиру, то же самое делает и заемщик.
Заключение основного договора. Остается только составить основной договор, содержащий все согласованные детали. После прочтения этого документа он подписывается всеми тремя сторонами.
После регистрации договора покупатель должен получить специальную выписку из Росреестра. Это подтверждает, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает сотрудничать с заемщиком и требует регулярных платежей, оговоренных при заключении договора, а покупатель получает деньги за квартиру.
Процедура изложена в общих чертах и соблюдается многими банками, но существуют исключения для предотвращения мошенничества любого рода. Заранее ознакомьтесь с правилами вашего банка! Например, продажа квартиры с ипотекой Сбербанка осуществляется по аналогичному алгоритму, что практически исключает риск продавца.
Передача недвижимости в залог
Как только покупатель получает согласие банка на выплаты, составляется договор купли-продажи. Продавцы должны помнить, что квартира должна перейти в собственность покупателя до передачи денег. Действительно, банковский перевод возможен только после того, как и право собственности, и наложенное обременение будут зарегистрированы в реестре собственности одного государства в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Многие продавцы обеспокоены именно этим вопросом. На самом деле, риск есть, но он значительно меньше, чем при работе только с частными покупателями. Банк также гарантирует, что договор будет согласован и деньги будут переведены. Кроме того, если банк не успевает перевести деньги вовремя, сделка аннулируется, и квартира возвращается к продавцу.
Более подробную информацию о том, как продать с ипотечным довеском, можно найти в нашей статье Продажа с ипотечным довеском, а документы, необходимые для сделки, можно найти здесь.
Покупка квартиры по жилищному сертификату
При покупке жилья по жилищному сертификату часть средств выделяет в виде субсидии федеральный бюджет. Перечисление средств происходит по договору приобретения жилого помещения. Обычная процедура выглядит так:
- сделка регистрируется в Росреестре;
- покупатель предоставляет подтверждающие документы в банк;
- банк в течение 3 рабочих дней проверяет документы;
- банк направляет заявку на перечисление выплаты на индивидуальный блокированный счет (открывается для зачисления субсидии);
- после получения денег от государства они перечисляются продавцу.
- Все это требует времени — продавец жилья должен быть к этому готов.
Существует вероятность и того, что по каким-то причинам покупатель в судебном порядке лишается права на использование жилищного сертификата. В этом случае сделку аннулируют — продавец потратит время, и весь процесс ему придется начинать заново, с поиска нового покупателя.
Заключение
Риски продавца при продаже квартиры в основном связаны со спецификой конкретной сделки — от использования военной ипотеки до участия в сделке несовершеннолетних.
Еще один пласт проблем связан с подтверждением дееспособности и стабильного психического состояния покупателя. Полностью исключить все риски при сделках с недвижимостью очень сложно, но минимизировать их можно, если ответственно готовиться к сделке и уделить максимум внимания всем потенциально проблемным точкам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Какие существуют риски в сделках с недвижимостью по ипотеке для продавца?
Продажа ипотечной квартиры также сопряжена с некоторыми трудностями — здесь риск для продавца невелик, поскольку возможность финансовых махинаций покупателя может быть сведена на нет, но сделка с недвижимостью длится дольше и требует больше усилий.
- Требуются дополнительные документы, такие как подпольный и технический паспорта, справки от психиатра и отчеты об оценке (специалисты могут встретиться лично для подготовки закона),
- Деньги можно получить только в два этапа — до регистрации первоначальный взнос, затем вторая часть в банке,
- Продать квартиру с неиспользованной реабилитацией сложно. Банк может потребовать переоформления технической документации, что влечет за собой расходы.
- Как правило, сделки с недвижимостью при ипотечной продаже длятся дольше, чем за наличные — банку требуется больше времени на одобрение залога, оценку и сбор документов заемщиком.
С другой стороны, ипотечная продажа снижает риск для продавца, так как банк гарантирует передачу кредитных средств бывшему владельцу недвижимости. Продавец не получает фальшивых купюр, а финансовое учреждение выполняет свои обязательства в строго установленные сроки — задержек с получением платежа не бывает.
Риски в случае неуплаты кредита
Кроме того, для покупателей существуют риски, связанные с невыполнением ипотечных обязательств. Банк имеет право обратить взыскание на недвижимость. Обращение взыскания возможно, если просрочка превышает 90 дней.
Кредитор обращает взыскание, выселяет заемщика (даже из единственного жилья) и продает недвижимость. Если вырученная сумма превышает непогашенный долг, разница возвращается клиенту, а банк возмещает основную сумму кредита, а также все начисленные проценты, штрафы, пени, судебные издержки и другие расходы.
Не следует думать, что банк заинтересован в обращении взыскания и продаже залога. Кредиторы обычно связываются с заемщиком и пытаются достичь компромисса, например, реструктурировать долг. Конфискация применяется только в тех случаях, когда человек отказывается вести конструктивный диалог и не выполняет свои обязательства в течение длительного периода времени.
Частные кредиторы, предлагающие кредиты под залог жилья, действуют по-другому. В этой отрасли часто встречаются мошенники, заинтересованные в обращении взыскания на недвижимость (часто ниже рыночной стоимости).
Как заемщику уменьшить риски при покупке недвижимости в ипотеку?
Из-за многочисленных рисков, связанных с получением ипотеки, граждане отказываются улучшать свои жилищные условия — страх потерять и деньги, и имущество очень велик. Однако они могут защитить себя, приложив необходимые усилия для снижения рисков. Эксперты в сфере недвижимости призывают
- Не игнорировать свой ипотечный договор — страхование рисков рекомендуется для кредитов на большие суммы,
- Не торопиться при поиске квартиры — серьезная стоимость ниже рыночной является тревожным звонком.
- Перед заключением договора тщательно проверьте его юридическую правильность.
- Не поддавайтесь на уловки продавцов.
- Не отказывайтесь от услуг брокера или юриста — специалист поможет вам изучить договор и историю интересующей вас квартиры.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Плюсы и минусы сделки для продавца
Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.
Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.
Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:
- Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
- Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
- Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
- Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
- Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.
Минусы процедуры:
- Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
- Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
- Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.
Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.
Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке
- Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
- Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
- Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
- Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.
Продажа квартиры через ипотеку
Важно понимать, что до тех пор, пока Заемщиком не подписан кредитный договор, денег у него нет!
Хорошо если у него уже одобрен ипотечный кредит и на руках есть Уведомление о предоставлении кредита.
Но! Даже этот документ не гарантирует выдачу кредита.
Бывали случаи, когда служба безопасности банка, выявляла “черное пятно” на репутации заемщика и перед самой сделкой банк отказывал в выдаче денег.
Продажа квартиры через ипотеку – ипотечный кредит, предполагает залог объекта недвижимости в пользу кредитора.
Ипотечный кредит может быть выдан банковской организацией, а так же иным юридическим лицом или человеком(физическим лицом).
Конечно, бывают ситуации, когда кредит есть, а залога (то есть ипотеки) в пользу кредитора нет.
То есть покупатель недвижимости взял не ипотечный, а обычный потребительский кредит.
Если банковский кредитор дает денежные средства под залог недвижимости, тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись: “Ипотека в силу закона” .
Если физическое лицо даёт рассрочку платежа, то же своего рода кредит, в ЕГРН вносится запись: “Ипотека в силу договора”.
Эти записи вносятся в раздел “Ограничения прав”.