Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение об изменении срока действия договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Особенности трактовки
Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:
- наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
- указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
- если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
Возможна ли автоматическая пролонгация?
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.
Изменение заключенного договора 2021 г
Правила о невозможности одностороннего изменения условий договора предусмотрены ст. 310 ГК РФ. В силу п.
1 указанной статьи недопустимо одностороннее изменений условий контракта, однако исключением могут быть случаи, прямо предусмотренные ГК и иным нормами законодательства (например, если стороны сделки согласовали в контракте такую возможность).
Аналогичные правила установлены и для контрагентов, ведущих предпринимательскую деятельность, с одним исключением: если договор заключен между субъектом предпринимательской деятельности и человеком, таковым не являющимся, нельзя установить в соглашении возможность одностороннего изменения условий сделки предпринимателем.
Именно такие разъяснения даны в п. 10 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах…» от 22.11.2016 № 54. При этом п. 14 данного постановления указывает, что при изменении условий договора в одностороннем порядке сторонам необходимо исходить из принципов добросовестности и разумности, учитывая права и интересы друг друга.
Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?
По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.
Если срок сторонами не зафиксирован, действие соглашения завершается по решению о расторжении одного из контрагентов.
Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.
Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.
Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.
Доп соглашение к договору аренды об изменении срока аренды
Дополнительное соглашение N к Договору аренды N от » » г. об изменении порядка, условий и сроков внесения арендной платы г. » » г. , именуем в дальнейшем «Арендодатель», (Ф.И.О.
или наименование) в лице , действующего на основании , с одной стороны, и , именуем в дальнейшем «Арендатор», (Ф.И.О.
или наименование) влице ,действующего на основании , с другойстороны,совместноименуемые»Стороны»,заключилинастоящее Дополнительноесоглашение (далее — «Допсоглашение») о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОПСОГЛАШЕНИЯ 1.1.ВдополнениекДоговоруарендыот» » г.
N следующего имущества: Стороны (наименование, индивидуализирующие признаки) согласилисьизменитьпорядок,условия и сроки внесения арендной платы на условияхнастоящего Допсоглашения (далее соответственно — «арендная плата» и «имущество»). 1.2.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Обязательные реквизиты
В текст дополнительного соглашения должны быть включены обязательные реквизиты. Они представляют собой информацию, без которой документ будет недействительным.
В начале указывается дата и номер документа. Это подтверждает факт его регистрации. После этого идет информация о сторонах. Здесь отражается не только их наименование, но также сведения о документах, подтверждающих полномочия: паспорт, доверенность на осуществление сделки, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Также необходимо наличие банковских реквизитов сторон. Они должны совпадать с указанными в основном договоре. В противном случае необходимо в соглашении отразить факт их изменения. Завершают перечень обязательных реквизитов подписи сторон и печати, если таковые имеются в наличии. Они должны быть поставлены на тексте соглашения.
Когда нужно заключать дополнительное соглашение к договору аренды?
Допсоглашение к договору аренды позволяет внести изменения в договор, который стороны подписали ранее. Документ получает юридическую силу только после подписания обеими сторонами. Одна из сторон имеет право предложить корректировки, но утверждаются они обоюдно. Договор должен быть заключен в двух экземплярах.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
После того как стороны составили, проверили и подписали дополнительное соглашение, встает вопрос о необходимости его регистрации. Документ подлежит государственной регистрации и внесению в Росреестр, если ранее стороны регистрировали основной договор аренды. Согласно ГК РФ в других случаях регистрация дополнительного соглашения не обязательна.
Какие документы нужно предоставить, чтобы соглашение внести в Росреестр:
- заявление, в котором описывается необходимость внесения изменений;
- паспорт гражданина РФ;
- квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (оплачивается в любом банке);
- один экземпляр дополнительного соглашения, который подписан арендатором и арендодателем
Подавать документы на регистрацию имеет право любая из сторон. Основное требование к документам — отсутствие помарок и исправлений. В ряде случаев Росреестр может запросить дополнительные документы — например, свидетельство о регистрации недвижимого имущества.
Порядок изменения арендной платы
Изменение любого условия допускается только по общему согласию, если иное не предусматривается самим документом. Обычно в тексте прописывается, что арендодатель берет на себя обязательство о сохранении цены аренды на протяжении всего срока договора.
Если же собственник намерен изменить плату, порядок его действий следующий:
- Сначала арендодатель письменно уведомляет арендатора минимум за 1 месяц до окончания срока договора.
- Арендатор получает документ лично или по почте (заказным письмом) и подтверждает этот факт (например, подписью в уведомлении о вручении письма).
- После этого он должен принять решение и уведомить о нем собственника.
- Если решение положительное, заключается доп. соглашение к договору аренды об изменении цены, в котором прописываются новые условия.
- Если решение отрицательное, граждане или организации расторгают договор, оформляя этот факт также в письменном виде.
Как оформляется соглашение о продлении срока действия договора
Продление срока действия является одним из видов дополнительного соглашения к договору и применяется при наличии взаимного согласия между сторонами. Изменение условий первоначальной договоренности в одностороннем порядке возможно только при наличии оснований, предусмотренных законом. Предложение о продлении может исходить устно, а может быть оформлено в виде уведомления.
Иногда договор продевается автоматически в силу закона. Например, договор аренды (статья 621 Гражданского кодекса РФ, уведомление о прекращении аренды). Или в силу договора, когда такое условие содержится в его тексте (банковские вклады, предоставление коммунальных услуг и т.п.). В таких случаях составлять соглашение не обязательно.
Однако законом предусмотрены и случаи, когда запрещено изменять условия первоначальной сделки. Это государственные и муниципальные контракты (Федеральный закон № 44-ФЗ).
Форма соглашения о продлении срока действия договора напрямую зависит от формы самого договора. Если требуется нотариальное удостоверение сделок или их государственная регистрация, то и само соглашение должно пройти аналогичные процедуры.
Автоматическая пролонгация
Рассмотрим, как происходит автоматическая пролонгация договора: формулировка будет дана ниже.
Возможны два варианта автоудлинения контрактов:
Первый вариант работает относительно сделок энергоснабжения ( ст. 540 ГК ), которые по окончании срока при молчании поставщика (энергоснабжающей компании) и потребителя (абонента) продлеваются на то же время на прежних условиях. Аналогично со сделкой доверительного управления имуществом ( ст. 1016 ГК ): через пять лет она автопролонгируется, если учредитель доверительного управления или доверительный управляющий не отказались от этого. Промежуток автопролонгации может составлять три, девять, 15 и 40 лет. Срок зависит от имущества, которым управляют.
Арендные соглашения с истечением времени возобновляются на неопределенный период (для разных видов имущества существуют различные пределы максимального продления), если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает. Однако для сделок проката и аренды транспортных средств данное правило не действует.
Второй вариант (по воле участников) работает, когда прямых указаний закона на автоудлинение нет. Тогда, например, поставщик и покупатель благодаря принципу свободы сделки включают в контракт пункты о его автопродлении, если они не противоречат закону.
Нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.
Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.
Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.
Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.
Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.
Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.
При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 ГК РФ.
Документ рассматриваемого характера в обязательном порядке должно включать в себя целый ряд самых разных пунктов.
В первую очередь это касается следующего:
- наименование самого документа;
- город, в котором осуществлено составление, а также дата формирования документа;
- наименование сторон;
- в теле самого документа отражается информация по поводу того, в какие именно пункты самого договора требуется внести определенные правки;
- перечень документов, которые должны прилагаться к таковому виду соглашению;
- проставляется подпись сторон с расшифровкой, а также дата.
Опять же если договор аренды или же субаренды, к которому формируется дополнительное соглашение, был зарегистрирован в Росреестре, то необходимо будет обязательно реализовать таковую процедуру и с дополнительным документом.
Данный момент опять же затрагивается в законодательстве. Со всеми тонкостями лучше всего ознакомиться предварительно.
Как составить и его образец
Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.
На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.
Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.
Пример условия основного договора:
4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.
Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).
Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.
После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.
Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).
Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:
- предмет контракта;
- условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
- все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.
Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:
- его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
- прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
- место и дата совершения сделки;
- наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
- формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
- в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
- при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.