Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно купить-продать квартиру с долгами по коммуналке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
«Со мной такого не случится» — откуда берутся квартиры с долгами по коммуналке
Возможно, вы удивитесь, но не все «должники наши» — маргиналы, нарко- алкозависимые или не совсем самостоятельные люди. Хотя, надо отдать должное, таких большинство. Однако в категорию неплательщиков регулярно попадают и законопослушные граждане, причем нередко состоятельные. Они просто, как бы это сказать… забывают заплатить. Откладывают, как дела низкого приоритета. По Москве задолженность по коммуналке в размере 40-50 тыс. – вполне себе обычное явление. Всего-то несколько месяцев не заплатишь, и уже – бах, снежный ком. Подобные ситуации при выходе на сделку купли-продажи не критичны, но обязательно должны быть проконтролированы – юридическая чистота объекта недвижимости не будет полной без квитанций, подтверждающих отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.
Бывает и по-другому – например, получение в наследство квартиры с бонусом в виде долгов по ЖКХ. Разумеется, если собственник умер, наследнику необходимо самостоятельно оплатить все долги, дабы не множить собственные проблемы.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ
На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.
Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Как купить квартиру с долгом по квартплате?
Если вы решились на приобретение квартиры с неоплаченными квитанциями по коммунальным платежам, нужно правильно составить соглашение.
Стороны указывают размер скидки. Для покупателя важно, чтобы размер скидки окупал сумму задолженности.
Совет. Прописывайте сумму скидки, как отдельный пункт соглашения.
Формулировка позволит приобретателю возместить свои затраты в случае оспаривания соглашения.
Можно предусмотреть и другой вариант: стороны подписывают промежуточное соглашение. В нем указывают, что приобретатель вносит аванс. Продавец погашает этим авансом долг по коммунальным платежам.
Стороны могут вписать в договор любые условия, по которым смогут договориться. Главное, чтобы они не противоречили закону.
Например, прописать в соглашении, что обязанность по оплате коммунальных платежей остается за продавцом недвижимости.
✅ Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке
Кто будет погашать долги по конкретному объекту недвижимости, зависит от результатов переговоров сторон. При отсутствии какой-либо договоренности на этот счет или даже умышленном сокрытии информации обязанность по оплате всегда остается за продавцом. Со своей стороны покупатель может:
- Внести аванс, за счет которого продавец обязуется оплатить накопившиеся долги. В договоре аванса желательно указать целевое назначение внесенной суммы, сроки погашения и обязательство продажи квартиры конкретному покупателю.
- Договориться о скидке в размере задолженности. На «сэкономленные» таким образом деньги покупатель самостоятельно обязуется оплатить накопившиеся долги.
Так или иначе, основные затраты по погашению коммуналки лягут на продавца. Разница только в том, будет он рассчитываться сразу собственными средствами (например, возьмет кредит в банке или одолжит деньги у знакомых) или получит их от покупателя в счет будущей оплаты квартиры.
Как проверить недвижимость перед покупкой
Выходя на сделку по покупке жилья, необходимо заранее расспросить обо всех нюансах продавца и потребовать принести справки из ЖКХ (ТСЖ или расчетного центра) об отсутствии задолженностей по платежам. Не стоит верить только квитанциям, которые показывает продавец, нужна именно справка.
Если долги есть и они обнаружены еще до сделки, нужно потребовать их оплатить. Обычно люди, настроенные на продажу, незамедлительно решают этот вопрос. Второй вариант – подсчитать все задолженности на месте и потребовать продавца сделать скидку на эту сумму. Потом самому оплатить долги в определенный соглашением срок. Этот момент указывается в договоре купли-продажи.
Существуют некоторые типы сделок, в которых не допускается продажа квартир с долгами:
- С несовершеннолетними детьми помимо согласия органов опеки потребуется справка об отсутствии долгов.
- Покупка в ипотеку – многие банки учитывают всю информацию о квартире и требуют справку.
- Аресты недвижимого имущества.
Важно понимать, что если хозяин скрыл информацию, его действия подлежат уголовной ответственности.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.
Вот что нужно запомнить при покупке квартиры с долгами:
- Долг по ЖКХ – это не причина для аннулирования сделки. Купить квартиру с задолженностью по закону можно, на это нет никаких ограничений. Главное знать о наличии долга заранее, чтобы после переезда внезапно не столкнуться с претензиями УК, ТСЖ, поставщиков или фонда капремонта.
- Весь долг (кроме капремонта), накопившийся до покупки квартиры, оплачивается бывшим владельцем, а взысканием денег должны заниматься заинтересованные лица – поставщики, УК, приставы – а не новый собственник
- При подготовке к покупке квартиры следует точно представлять себе, в каком размере и по каким статьям расходов имеется долг. О наличии долга, сроках и порядке его погашения нужно прописать в договоре аренды соответствующие пункты.
- По закону узнать задолженность по квартире может только собственник по документам. В открытых базах таких данных нет, третьим лицам они поставщиками не выдаются.
- УК проще всего начать разбирательство с текущим владельцем, чем искать предыдущего. Закон же в данном случае полностью на стороне покупателя, и ни один судья, выяснив суть дела, не возложит обязанность по погашению чужих долгов на новоиспеченных владельцев.
- По капитальному ремонту ситуация диаметрально противоположная – при наличии задолженности лучше не тянуть, а начать ее погашение хотя бы в рассрочку. Иначе можно получить перерасчет пени и арест имущества от приставов.
Действия новых жильцов, когда УК заставляет платить долг
Как мы уже выяснили, долг по коммунальным платежам может оставаться и после покупки квартиры. Сотрудники управляющей компании всеми способами стремятся к тому, чтобы существующая по счету задолженность была погашена как можно скорее.
Поэтому нередко платежные документы с требованием оплаты направляют по конкретному адресу. Что делать в таком случае?
Для начала необходимо уведомить соответствующую организацию о том, что изменился собственник. Это нужно сделать по следующим причинам:
- Во-первых, когда жильцы несвоевременно оплачивают услуги или не делают этого вообще, управляющая компания вправе приостановить их подачу (перекрыть канализацию, отключить свет, воду и т. п.).
- Во-вторых, снижается вероятность того, что задолженность по платежам будет перенесена на ваше имя.
Итак:
- Новому квартиросъемщику требуется снять копии с документа, подтверждающего покупку, и предоставить их в управляющую организацию.
- Составить заявление, в котором описать свои требования – не предъявлять к оплате счета, образовавшиеся до даты регистрации собственника, или до момента покупки жилья. При наличии акта приема-передачи недвижимого имущества, счетчиков, приложить их.
- Проследить, чтобы документы были приняты организацией, расписаться о передаче бумаг.
Иногда управляющая компания не прекращает отправку квитанций с указанием задолженности прошлого периода. В таком случае владельцу необходимо написать претензию.
Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.
При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:
- Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
- На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
- Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
- Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
- Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).
Можно ли подать в суд на прежнего хозяина
В случае с долгами по коммунальным платежам подавать в суд на прежнего хозяина нет необходимости, так как их взыскание в полномочиях УК и платить ничего не нужно. Можно оформить исковое заявление с требованием по возмещению расходов, если продавец сокрыл факт наличия задолженности. Если сумма иска меньше 50 тыс. рублей нужно обратиться в мировой суд по месту жительства истца/ответчика (ст. 24 ГПК РФ), если больше — в районный (ст. 23 ГПК РФ). Если сделку сопровождал риэлтор, то лучше адресовать иск ему по причине предоставления некачественной услуги.
Справка. Так как сделка КП по правилам осуществляется по факту предоставления справки, свидетельствующей об отсутствии задолженности, такие случаи редкость. Иск, касающийся взносов за капремонт, вероятнее останется без удовлетворения.
На видео о приобретении жилья с долгом ЖКХ
Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще. В некоторых случаях будущие хозяева в курсе о подобном нюансе, за что могут потребовать снизить цену на квартиру или составить договор последующей оплаты.
Наиболее неприятным моментом считается, когда факт имеющегося долга обнаруживается после оформления сделки. В таком случае новые собственники сталкиваются с рядом проблем, одной из которых является невозможность регистрации по новому адресу до полного погашения долга.
Размер задолженности по счетам играет существенную роль. К примеру, если недобросовестные владельцы недвижимости сознательно не оплачивали услуги в течение длительного времени, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет сопровождаться дополнительными тратами
. А при условии современных тарифов на ЖКХ сумма окажется внушительная.
Что предпринять, если купили квартиру с долгами за коммунальные услуги?
При сделках с недвижимостью сложно все предусмотреть. Случается так, что покупатель квартиры понадеялся на добросовестность продавца и не проверил, все ли долги уплачены. Либо извещение пришло уже после покупки, и новый хозяин не знает, как вообще появился долг. Коммунальные платежи новый хозяин начинает оплачивать с того момента, как произошел переход права на помещение.
Шаги по отстаиванию своих законных прав:
Шаг 1. У прежнего хозяина следует потребовать справку о наличии задолженности. Однако нельзя полагаться только на честность. Получить этот документ можно другими путями:
- обратиться в УК и потребовать справку о долгах или их отсутствии за весь период, предшествующий сделке;
- проверить: как давно УК, ЖК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, и если ранее, судя по документам и квитанциям, дом обслуживала другая компания, обратиться туда.
Шаг 2. Составить заявление с приложением о коммунальных платежах заявителя. К данному документу прилагается правоустанавливающий документ.
Как показывает практика, в решении спорных вопросов приоритет у нового владельца, ведь он не обязан уплачивать долги за прежнего владельца. Но если соглашение было достигнуто, то разбирается с задолженностью уже новый собственник. Это бывает оправдано в том случае, если на цену квартиры сделана приличная скидка. Если согласие не достигнуто, и старый хозяин “забыл” про долги, коммунальщики вправе требовать их оплаты в течение трех лет. Таким образом, для нового владельца процедура становится затяжной и малоприятной.
Проверить квартиру на долги
Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт.
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Обычно покупатель ограничивается ознакомлением с платёжными квитанциями за последние месяцы. Впрочем, бывает, что он просит справку об отсутствии задолженности. Сегодня управляющие компании и ТСЖ к этому уже привыкли и справки выдают без вопросов. Впрочем, с квитанциями тоже надо ознакомиться, чтобы убедиться, что реальные показания приборов учёта – воды, электричества, тепла – не расходятся с тем, что указано в квитанциях.
Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ. Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры. Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
По закону задолженность по коммунальным платежам, накопленная бывшим владельцем квартиры, остаётся на нём. То есть, если квартира продана с непогашенными долгами по коммуналке, новый владелец по этим долгам не отвечает. А вот долг по платежам в фонд капремонта остаётся «висеть» на квартире, и его будет погашать уже новый собственник. Большинство покупателей квартир сегодня подкованные, поэтому они уделяют особое внимание именно балансу платежей на капремонт и требуют, чтобы продавец полностью рассчитался по этим платежам на день подписания договора купли-продажи.
Долги по платежам на капремонт
Отдельно следует рассмотреть проблему долгов по платежам в фонд капремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире. И обязательства по его погашению лежат теперь на новом владельце (покупателе квартиры).
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Большинство покупателей знают об этой особенности, поэтому многие даже не интересуются, как обстоят дела с долгами за услуги ЖКХ, но все настаивают, чтобы продавец обязательно полностью рассчитался с фондом капремонта. Именно на погашение этого долга, покупатель может выдать аванс или целевой заём продавцу, чтобы к моменту сделки квартира была чистой от долгов по капремонту.
Следует учесть, что есть дома, жильцы которых получают две отдельные квитанции: одну за услуги ЖКХ, вторую – со взносами на капремонт. Соответственно, если управляющая компания такого дома выдала справку, что у гражданина долгов нет, это касается только платежей за коммуналку, но не за капремонт.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Добросовестный риэлтор не ограничится изучением квитанции, а обязательно позвонит в фонд капитального ремонта. Но тут надо учесть, что взносы жильцов этого дома могут накапливаться не в фонде, а на счёте дома. В этом случае информации о платежах и задолженностях по этому дому в фонде капремонта не будет. Впрочем, в фонде, по крайней мере, скажут, где накапливаются взносы владельца продаваемой квартиры. Если эти деньги «живут» у них, то скажут, есть ли задолженность по данной квартире (но сумму не назовут). Если средства аккумулируются на счете дома – лучше звонить в управляющую компанию. Не в ЕРЦ! В ЕРЦ эту информацию не видят и справка из ЕРЦ ничего о наличии долга по капремонту не скажет. Если есть долг – в УК об этом сообщают охотней, ведь есть шанс, что по просьбе покупателя владелец квартиры свои долги перед сделкой погасит.
Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Платежи за капремонт часто проходят отдельной квитанцией, и УК не может предоставить справку об отсутствии долга по капремонту. Её может дать только фонд, который занимается этими платежами. По закону обязанность погашения долга лежит на новом владельце за исключением случаев, когда в договоре купли-продажи содержится формулировка – что продавец обязуется погасить задолженность до момента перехода прав собственности помещения. В этом случае у покупателя имеется возможность обратиться в суд с требованием о взыскании сумм с прежнего собственника.
Никита Словиковский также напоминает, что собственника квартиры нужно проверить по базе исполнительных производств на сайте ФССП России – иногда следы долгов по капитальному ремонту можно увидеть там.