Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пристройка балкона на первом этаже существующая как узаконить в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Напомним, что согласно статье 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Для того чтобы не рисковать и не думать о том, как узаконить уже возведенный балкон, не стоит начинать строительство до получения разрешения от местных органов власти.
Если же постройка уже была произведена без разрешений, то для того чтобы ее узаконить, необходимо будет снова обратиться в муниципалитет с соответствующим заявлением.
Если строительство было произведено согласно всем нормам и правилам, то узаконить пристройку получится. Но часто бывает наоборот – собственник сам построил балкон, не имея представления о правилах строительства, о нормах.
Как оформить балкон в таком случае? Может у него ничего и не получится оформить – если он возводил балкон без соблюдения строительных правил и норм. В таком случае его могут обязать снести постройку (согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ), вернуть дому прежний вид.
Если собственник самовольно возвел балкон, не обращаясь с этим вопросом в компетентные инстанции, то впоследствии у него могут возникнуть проблемы с продажей, обменом недвижимости.
Обратить внимание при пристройке балкона к первому этажу здания
Если планируется пристроить балкон к первому этажу, тогда необходимо обратить внимание на несколько дополнительных нюансов:
- Если планируется строить основательную пристройку, которой будут пользоваться круглогодично, тогда лучше устанавливать балкон на фундамент. Также рассчитывать глубину фундамента необходимо именно в зимнее время, когда почва достаточно промерзла. Тогда при усадке не будет серьезных проблем;
- После установки фундамента лучше пользоваться железобетонными блоками. Они намного крепче остальных вариантов, но в то же время являются достаточно тяжелыми, чтобы придавить и зафиксировать (дополнительно) ленточный фундамент;
- Если планируется работать с плитой и перекрытием, тогда тоже следует отдавать предпочтение железобетонным конструкциям. При работе с несущими стенами необходимо устанавливать перекрытие с минимальной шириной в 25 см. Лучше использовать ту ширину, которая задавалась строителями изначально, можно немного увеличивать ее, но меньше делать – запрещено;
- Для обустройства кровли лучше воспользоваться деревянным каркасом. Также кровельная поверхность должна быть под уклоном от здания, чтобы отводить сточные воды, препятствовать образованию грибков или бактерий, которые приходят вместе с повышенной влажностью. Кстати, на кровлю при рассмотрении проекта в БТИ будут обращать особое внимание;
- Заблаговременное планирование. Это важная составляющая, поскольку для того, чтобы прорубить проход, потребуется взаимодействовать с несущими конструкциями. Также зачастую надо демонтировать участок отопления, снимать радиаторы. Поэтому нужно продумывать все действия заранее, чтобы не доставлять неудобств остальным жильцам дома.
Если отказали с формулировкой якобы возможного искажения архитектурного облика дома или всего района, оспорить это бывает нелегко. Ведь чиновникам-архитекторам виднее! Придётся предпринять меры по мирному урегулированию вопроса, о чём поговорим ниже.
Если возражают коммунальщики, мотивируя близостью коммуникаций (водных, газовых, электрических или канализационных), попробуйте разобраться в вопросе самостоятельно. Конечно, когда ваш балкон на первом этаже окажется на расстоянии до, скажем, колодца канализации менее 2,5 м, тут и спорить не о чем.
Если же причину высасывают из пальца, не подтвердив конкретными цифрами, — дело другое. Для этого вам понадобится самостоятельно изучить вопрос и ознакомиться с регламентирующими нормами.
Когда препятствие — всего лишь отсутствие согласия соседей, это самый легкий вариант. Чаще всего подобные вопросы решаются на районной комиссии. Хотя в исключительных случаях дело может дойти и до суда.
Балкон на первом этаже: цена вопроса
Как же быть, если официального разрешения добиться так и не удалось? Людям, родившимся и выросшим в нашей стране, объяснять дальнейшие действия не требуется. Каждый знает, что чиновники существуют для того, чтобы с ними была возможность договориться.
Итак, вам предстоит искать посредника, который поможет решить проблему. Фирм, вполне официально занимающихся подобной деятельностью, сейчас пруд пруди. Организуют их чаще всего опытные юристы со стажем и связями в структурах власти. Но такие посредники запросят с вас сумму, в несколько раз превышающую официальную цену разрешения.
Сколько стоит пристроить балкон на первом этаже? Аппетиты подобных посредников несколько ниже на периферии (около 1,5-2 тысяч «зеленых»), чем в центре, крупных областных или федеральных городах (от 3 до 7 тысяч). Наиболее щадящие расценки — в селениях и небольших городках — можно обойтись и тысячей «условных единиц». Если же речь идёт о столице, то узнав, сколько стоит балкон на первом этаже, вы ужаснетесь — суммы могут оказаться просто запредельными, сравнимыми со стоимостью полноценного жилья в отдалённом регионе.
Поговорим о самострое
Абсолютное большинство наших сограждан, не привыкших ходить по инстанциям и сражаться с чиновниками, поступают просто — пристраивают балкон на первом этаже и спокойно живут. Что ж, такой вариант тоже имеет право на существование. Согласно статистике, подобным образом возводится около половины всех самодельных балконов на первых этажах.
Что следует знать владельцу такого нерегламентированного балкончика? Пока вы тихо-мирно живёте в своей квартире и пользуетесь им, к вам, скорее всего, никаких претензий никто предъявлять не будет. А вот если задумаете действия, связанные с оформлением любых юридических документов, касающихся вашей квартиры, получите ряд проблем.
Жилье с неузаконенным балконом нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать, ни даже оформить как залог при обращении в банк за кредитом. Следует знать, что в Жилищном кодексе РФ имеется отдельная статья, посвящённая самострою (ее номер 29), там говорится о принудительном снесении тех построек, что признаны незаконными. Так что трижды подумайте перед тем, как пристроить балкон на первом этаже без официального разрешения.
Недооценивать серьезность этой статьи опасно. Порой сносят не только балконы, но и целые здания, имеющие документы сомнительного характера.
Если испорчен внешний вид дома
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права собственности на указанную постройку в законном порядке. Право собственности на самовольную постройку балкона не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Если самовольным возведением балкона не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создается угроза жизни и здоровью граждан, но испорчен внешний вид фасада дома или его архитектурный облик, то суд может отказать в признании права собственности на этот балкон, о чем свидетельствует следующее дело.
Согласно техническим заключениям к квартире, расположенной на втором этаже пятиэтажного жилого дома, жительницей Челябинска П. в 2009 году была перепланирована квартира и возведен балкон, для устройства которого демонтировано существующее окно, разобрана подоконная часть кладки и установлен оконный блок с балконной дверью.
П. обратилась в администрацию за согласованием самовольного переустройства. Получив отказ, П. подала в суд иск к администрации г. Челябинска и Центрального района города о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом самовольно возведенного балкона. Центральный районный суд г. Челябинска отказал заявительнице. Тогда она подала кассационную жалобу в Челябинский областной суд.
Истица считала, что возведение балкона выполнено с учетом требований строительных и санитарных норм, не затрагивает права и законные интересы собственников других помещений, не нарушает конструктивную целостность здания, обеспечивает его безопасную эксплуатацию, устойчивость строительных конструкций. В свою очередь администрация города настаивала, что самовольной реконструкцией объекта капитального строительства нарушены права третьих лиц, не было получено согласия на распоряжение общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома. Балкон на фасаде дома не предусмотрен проектной документацией.
Судебная коллегия областного суда определила, что действия по возведению балкона являются реконструкцией, а не переустройством или перепланировкой жилого помещения. Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. Строительство, реконструкция любого объекта должны вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. П. за разрешением на реконструкцию жилого помещения в виде устройства балкона не обращалась.
Областной суд указал: с возведением балкона нарушена целостность несущих конструкций дома, внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, что является недопустимым, а поэтому экспертные заключения о том, что прочность конструкций не нарушена, нет угрозы жизни и здоровью, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии с учетом балкона.
Таким образом, П. отказано в иске о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом возведенного балкона (Определение Челябинского городского суда от 03.10.2011 по делу N 33-11542/2011).
В данном деле администрация города не обращалась в суд со встречным иском о возложении обязанности снести самовольно возведенный балкон, но собственница квартиры столкнется с такой необходимостью, если решит распорядиться своим правом собственности, так как в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Состояние соседней квартиры ухудшилось
Если пристройка балкона повлияла на состояние соседней квартиры (например, появились трещины на смежной стене из-за увеличения нагрузки), то такой балкон подлежит сносу. Рассмотрим один из таких примеров.
Ш. обратился в районный суд с иском к Г. об обязании привести балкон квартиры в прежнее состояние. В обоснование исковых требований указал, что является собственником смежной квартиры по отношению к квартире ответчика. Ответчик Г. самовольно увеличил габариты прилегающего к его квартире балкона, после чего в квартире истца появились трещины на общей с ответчиком стене и потолке в кухне. Это создает угрозу обрушения стены и плит перекрытия.
Из заключения экспертизы, проведенной по настоящему делу, следует, что квартиры находятся на пятом этаже многоквартирного дома в соседних подъездах и имеют одну общую межквартирную перегородку и что наклонные трещины, расположенные в помещении кухни на межквартирной перегородке и плите перекрытия кухни в квартире истца, возникли вследствие увеличения нагрузки на наружную стену в связи с креплением конструкции балкона с увеличенными габаритами в квартире ответчика.
Суд установил, что увеличение габарита балкона в квартире, принадлежащей ответчику, по существу является реконструкцией жилого дома, для проведения которой требуется получение разрешения органа местного самоуправления в области градостроительной деятельности. Кроме того, поскольку уменьшено общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества данного дома.
Названные разрешение и согласие ответчик Г. не получил. В связи с этим районный суд принял решение об удовлетворении исковых требований и обязании ответчика привести балкон квартиры в прежнее состояние (Решение Челябинского городского суда от 27.12.2011 по делу N 2-1636/11).
Варианты пристройки балкона на первом этаже
К первому этажу можно пристроить три основных вида балконов:
В первом случае плита перекрытия балкона оказывается «подвешенной» на кронштейнах, которые крепятся непосредственно к стене здания. При этом, чем больше планируется площадь балкона, тем больше опор понадобится. Такая пристройка требует тщательной проверки стены здания на аварийность и возможность принять на себя вес сооружения.
Приставные балконы строятся как бы отдельно, на собственном фундаменте. Этот вариант возможен, если расстояние от земли до необходимой высоты полов балкона небольшое. Особой нагрузки на стену дома при этом нет, но появляются дополнительные трудности, связанные с грамотным устройством фундамента. Зато одновременно с балконом вы сможете построить и погреб под ним.
Как узаконить пристрой
Узаконить балкон на первом этаже потребуется в том случае, если строительные работы были проведены без получения разрешений. Некоторые хозяева помещений сначала возводят балконные конструкции, а только потом начинают заниматься оформлением надлежащих документов.
Такая схема может привести к плачевным результатам – собственник будет обязан за свои средства произвести демонтаж конструкций (ст. 29 ЖК РФ).
Возможно, какое-то время балконом будут пользоваться без оформления документов, но продать недвижимость не удастся. Нет возможности подарить квартиру с неузаконенной реконструкцией другому человеку, распорядиться квартирой по передаче в наследство, оформить под недвижимость договор залога в банке.
Как узаконить балкон в соответствии с действующим законодательством? Процедура практически идентична оформлению разрешения на строительство, но стоит заметить, что лучше всего не узаконивать готовую постройку, а получать разрешение перед началом строительных работ.
Посмотрите видео, рассказывающее о всех юридических тонкостях процедуры узаконивания балконной конструкции.
Как уменьшить затраты?
Это зависит от того, на каких услугах вы хотите сэкономить. Можно выбрать для строительства наиболее дешёвые материалы или достать их через знакомых, но тут главное, чтобы не пострадала конструкция.
Можно самим заняться хождением по многочисленным службам, если у вас на это есть достаточно времени и терпения, поскольку заниматься этим делом на протяжении нескольких месяцев сможет не каждый.
Иногда получается намного выгоднее сделать необходимую пристройку, а потом уже проводить её легализацию. Но в таком случае нужно быть готовым к судебному разбирательству, для которого потребуется нанять адвоката, а ему заплатить определённую сумму денег.
Самому всегда намного труднее заниматься хождением по офисам и собирать бумаги, а переложив эти заботы на плечи профессионалов, вам не придётся беспокоиться об удачном разрешении вопроса.
Поскольку пристройка балкона является по сути перепланировкой, меняющей конфигурацию жилой площади, то результат таких действий должен быть отражён в техническом паспорте.
Но обращение в эти органы является конечным этапом процедуры согласования, а до того момента проект будущей постройки должен быть одобрен с городскими или районными организациями водоканала, газовой и пожарной служб, теплосервиса, СЭС.
Как пристроить балкон на первом этаже? Для получения разрешения на строительство необходимо подготовить план (проект), который можно заказать в лицензированных архитектурных и проектных организациях. Проект разрабатывается индивидуально либо используется типовой.
Как только предоставленный пакет документов будет рассмотрен (в течение 45 суток), претенденту выдаётся разрешение на осуществление строительных работ либо мотивированный отказ.
Регистрация в органах БТИ с внесением пристройки в план помещения осуществляется лишь после подписания акта приёмки. В состав приёмной комиссии могут входить представители надзорных органов, проектных организаций, районной администрации.
Сколько стоит балкон пристроить на первом этаже
Конечная стоимость введённого в строй балкона зависит от строительных материалов и способа монтажа. Сейчас стоимость монтажа балкона превышает отметку в сто тысяч рублей. После получения всего пакета разрешительной документации и согласия соседей придётся заплатить государственные пошлины в нескольких уполномоченных ведомствах. Коммунальные организации также не всегда дают разрешение на монтаж абсолютно бесплатно.
Также в конечную стоимость включается цена выполнения проекта. Обладающий опытом проектировщик, способный предусмотреть все вероятные требования компетентных органов и точное расположение инженерных коммуникаций бесплатно трудиться не станет.
Точно узнать сколько балкон стоит пристроить на первом этаже возможно только после доскональных расчётов. Использование деревянного балконного блока снизит конечную цену по сравнению с использованием пластиковой группы.
Большой областной или федеральный центр потребует крупных затрат. Стоимость всего пакета документов с разрешениями колеблется в рамках четырех тысяч доларов. На периферии возможно уложиться в гораздо меньшую сумму. Так, монтаж балкона в Бугульме будет в несколько раз дешевле чем в больших мегаполисах.
Площадь балкона, хотя юридически и не признаётся жилой, в практическом плане играет важную роль. Здесь хранятся вещи необходимые в определённый сезон, а также можно устроить зимний сад или организовать жилое помещение. Балкон или лоджия сильно влияют на общую инвестиционную составляющую недвижимости, поэтому их присутствие становится привлекательным условием при покупке квартиры. Однако, установка балконов требует долгого ожидания разрешения и помощи опытных работников для монтажа.
Установить лоджию либо навесной балкон на первом этаже, качественно смогут лишь специалисты. Их работа обойдётся дороже, чем у бригады «халтурщиков», но даст гарантию беспроблемной эксплуатации в дальнейшем. Затраты на исправление технологических ошибок, допущенных при монтаже, могут быть выше чем стоимость самого монтажа.
Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Вы изменили не конфигурацию квартиры, а конфигурацию дома. То есть нарушили не только внешние границы квартиры, но и внешние границы дома. Для произведения перепланировки квартиры надо делать проект перепланировки, согласовывать его в администрации, получать разрешение на работы, выполнить работы, сдать в эксплуатацию через комиссию МВК в администрацию района. Чтобы изменить конфигурацию дома, собрать набор документов будет сложнее. Во-первых, Вам понадобится участие всех собственников дома. Во-вторых, скорее всего, обращаться придется не только за изменением конфигурации дома, но и за изменением конфигурации земельного участка под ним. В общем, не получится у Вас согласовать пристройку балкона. Лучше просто всем говорите, что она согласована, и всё.