Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация расторжения договора аренды в росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторжение договора аренды может быть не только временным, но и постоянным. В случае расторжения договора аренды стороны этого договора обязаны выполнить некоторые процедуры, которые могут потребовать определенных затрат и государственных пошлин.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем
Таким образом, односторонний отказ от договора аренды арендодателем требует следующих действий:
1. Отправить уведомление
Даже если конфликта с арендатором не предвидится, лучше не ограничиваться устным предупреждением и отправить жильцу письменное уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ аналогичен уведомлению, которое посылает арендатор при расторжении отношений с арендодателем. Его обязательные пункты:
- данные арендатора и собственника;
- адрес квартиры, которая сдаётся;
- причина расторжения договора.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Что такое расторжение договора аренды?
Расторжение договора аренды — это акт прекращения существующего договора между арендодателем и арендатором на сдачу недвижимости в аренду.
При расторжении договора аренды стороны должны выполнить ряд обязательств. Арендатор обязан вернуть арендодателю сданную недвижимость в том же состоянии, в котором она была получена. Арендодатель обязан вернуть арендатору залог и оплатить все юридические расходы, связанные с составлением и расторжением договора.
Если необходимо расторгнуть договор аренды, стороны должны составить дополнительный документ, подписать его и зарегистрировать в соответствующих органах государственной власти. Регистрацию можно произвести в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Помимо уведомления арендатора при расторжении договора арендодатель также обязан оплатить государственную пошлину, которая взимается за регистрацию документа в соответствующих органах государственной власти. Сумма пошлины зависит от места регистрации документа и может отличаться от региона к региону.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Перечень документов для расторжения договора аренды в росреестре
Порядок расторжения складывается из: общих норм гражданского законодательства касаемо расторжения договоров ст. 450-453 Кодекса отдельных норм в отношении именно арендного договора ст. 619 и 620 Кодекса Итак, самый распространенный случай расторжения – по обоюдному согласию сторон. Возможность “мирно договориться” закреплена в законе, а именно в ч. 1 ст. 450 Кодекса. Кроме этого, одна из сторон может обратиться в суд – тогда уже судебный орган будет принимать решение. Кстати, обращаться в суд можно только, если:
Копия соглашения о расторжении договора аренды , заверенная нотариально или всеми участниками договора
Таким образом, при прекращении действия договора в связи с истечением срока либо при досрочном расторжении, погасить запись об аренде в Управлении Росреестра необходимо в обязательном порядке, иначе на объекте недвижимости останется зарегистрированным обременение в виде аренды, что может повлечь для собственника неблагоприятные последствия и помешать ему зарегистрировать новый договор аренды с новым арендатором.
- 1. Правовой анализ документов, представленных заказчиком.
- 2. Помощь в оформлении недостающих технических документов на нежилое помещение, если это потребуется.
- 3. Формирование всего комплекта документов, которые нужны, чтобы расторгнуть договор аренды/погасить запись об ипотеке в ЕГРП.
- 4. Подача документов в Управление Росреестра для государственной регистрации прекращения договора аренды.
- 5. Юридическое и организационное сопровождение всей регистрации расторжения договора аренды помещения.
- 6. Получение зарегистрированных документов и передача их заказчику.
Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?
Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.
Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:
- Соглашение сторон.
- Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
- Существенное нарушение со стороны арендодателя.
При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).
Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.
Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).
Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:
- Если стороны предусмотрели пролонгацию, то в необходимый срок (обычно – месяц до момента заключения договора) арендатор либо арендодатель должен заявить о том, что не хочет продолжать отношения. Если такого заявления не поступало, то договор автоматически считается перезаключённым на новый срок на тех же условиях.
- Если же пролонгации в условиях арендного договора нет, то в течение разумного срока (закон его точно не определяет) арендатор должен заявить о том, что хочет заключить новый договор. Условия аренды в этом случае могут быть изменены.
- Если же стороны хотят продолжать отношения, но уже на других условиях (например, изменив размер арендной платы, периодичность платежей и т. п.), то им придётся заключать новый договор либо делать дополнительное соглашение к уже действующему.
Важно. Хотя договор аренды недвижимости на срок от года и больше должен быть зарегистрирован в ЕГРН (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), это не относится к пролонгации. В этом случае считается, что при каждом продлении стороны начинают отношения заново, пусть даже и на тех же условиях.
Поэтому обычно договора аренды нежилых помещений заключаются на 11 месяцев, а затем, если арендатор и арендодатель заинтересованы, продлеваются допсоглашением или же автоматически.
Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
- Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Прохождение процедуры проверки
После того как вы решили погасить регистрационную запись об аренде недвижимости, вам необходимо выполнить ряд шагов для прохождения процедуры проверки.
1. Сбор необходимых документов. Для начала у вас должны быть все документы, подтверждающие ваше право на аренду недвижимости. Это могут быть договор аренды, платежные документы и другие соответствующие документы.
2. Обращение в орган регистрации. Следующим шагом является обращение в соответствующий орган регистрации недвижимости. Вам необходимо предоставить все собранные документы и заполнить заявление о погашении регистрационной записи об аренде.
3. Проведение проверки. После подачи заявления, орган регистрации проведет проверку предоставленных документов. Это может включать проверку подлинности документов, сверку с данными в базе ЕГРН и другие процедуры.
4. Получение результата проверки. После проведения проверки вам будет сообщено о результате. Если все документы оказались в порядке и регистрационная запись об аренде успешно погашена, вы получите подтверждение об этом.
5. Обновление данных в ЕГРН. После успешного погашения регистрационной записи, орган регистрации обновит данные в Едином государственном реестре недвижимости, аренда будет исключена из реестра.
Помимо основных шагов, могут быть и другие особенности и требования для прохождения процедуры проверки и погашения регистрационной записи об аренде недвижимости. Чтобы избежать возможных ошибок, рекомендуется обратиться за консультацией к специалистам или ознакомиться с подробной информацией на официальных сайтах органов регистрации.
Как оформить соглашение?
В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:
- В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
- В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.
В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.
- Скачать бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
- Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Как оформить соглашение?
В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:
- В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
- В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.
В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.
- Скачать бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
- Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
Реестр зарегистрированных договоров аренды
В России договоры аренды недвижимости регистрируются в Росреестре. Это осуществляется с целью установления общественной доступности к информации о заключенных договорах аренды. Реестр зарегистрированных договоров аренды является официальным источником информации и имеет юридическую силу.
Регистрация договора аренды в Росреестре означает, что данный договор становится публичным и доступным для общественности. Регистрация осуществляется по месту нахождения арендуемого объекта недвижимости или по месту регистрации арендодателя.
В реестре зарегистрированных договоров аренды содержатся следующие данные:
- Номер зарегистрированного договора аренды;
- Дата регистрации;
- Сведения об арендодателе (юридическом или физическом лице);
- Сведения об арендаторе (юридическом или физическом лице);
- Описание арендуемого объекта недвижимости;
- Срок действия договора аренды;
- Условия аренды и оплаты арендной платы;
- Прочие существенные условия договора.
Реестр зарегистрированных договоров аренды позволяет контролировать соблюдение законодательства в сфере аренды недвижимости и защищать интересы арендодателей и арендаторов. Это также способствует устранению возможных споров и конфликтов между сторонами договора аренды.
С момента регистрации договора аренды в реестре он считается заключенным и вступает в силу. Изменения и дополнения к договору также могут быть зарегистрированы в реестре, что позволяет сохранить прозрачность и юридическую значимость документа.
При необходимости проверки договора аренды на наличие регистрации можно обратиться в Росреестр или воспользоваться онлайн-ресурсом, предоставляемым органом ведения реестра. Это обеспечивает дополнительную защиту прав арендодателей и арендаторов и помогает избежать мошенничества в сфере аренды.
Уведомление арендодателя
Уведомление арендодателя является важной процедурой при расторжении договора аренды. В соответствии с законодательством Российской Федерации, арендодатель должен уведомить арендатора о желании расторгнуть договор аренды в письменной форме.
В уведомлении арендодателя следует указать следующую информацию:
- Дата составления уведомления.
- Полные наименование и адрес арендодателя.
- Полные наименование и адрес арендатора.
- Номер и дата заключения договора аренды.
- Срок аренды, который указан в договоре.
- Причина расторжения договора аренды.
- Срок, в течение которого арендатор должен освободить арендованное помещение.
- Подпись и печать арендодателя.
Уведомление арендодателя должно быть направлено арендатору не менее чем за 30 дней до планируемой даты расторжения договора аренды. Если арендатор не освободит арендованное помещение в указанный срок, арендодатель имеет право обратиться в суд для выселения арендатора и взыскания задолженности по арендной плате.