Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в обязанности риэлтора при продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Что входит в обязанности риелтора
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Про обязанности риэлтора – смотрите пункты договора!
Соглашение на оказание возмездных риэлторских услуг – основной документ, регламентирующий взаимоотношения агента с заказчиком. При возникновении спорных ситуаций именно действующий договор должен быть применён и рассмотрен как единственно возможный инструмент для урегулирования шероховатостей и недоразумений в сотрудничестве собственника с его представителем/непосредственным исполнителем. В пунктах легитимного, грамотно составленного контракта черным по белому фиксируются абсолютно все права и обязанности сторон, как владельца жилья, так и специально нанятого профессионального посредника для продажи недвижимости, касающихся исполнения возложенных на них соглашением обязательств.
Иными словами, что должен делать риэлтор, а какие услуги специалист не обязан предоставлять владельцу квартиры или потенциальному покупателю (встречной стороне/контрагенту) – все нюансы и детали процесса реализации недвижимости (сроки продажи, количество просмотров – если установлен лимит оперативных показов, полное изъятие или же просто ознакомление с подлинниками документов, финансовые расходы для привлечения третьих лиц, согласование или принятие единоличного решения по снижению/повышению цены) прописываются в договоре. И только официальным документом стороны должны руководствоваться в своих взаимных претензиях.
Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.
Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:
Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?
В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.
Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?
Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.
Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?
Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.
Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?
Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.
Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?
По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе — после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.
Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?
Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.
Дорого ли стоят услуги риэлторского агентства?
Важное преимущество — услуги риэлторской компании оплачиваются по факту выполнения. Их стоимость определяется при заключении с клиентом договора на оказание услуг и может варьироваться в зависимости от сложности предстоящей сделки. Она может представлять собой как фиксированную сумму, так и определенный процент от стоимости объекта, либо их комбинацию.
При этом ряд услуг предоставляется бесплатно. В нашей компании в этот перечень входит, в частности, помощь в оформлении ипотеки по льготной ставке от банков-партнеров, содействие в получении налогового вычета и ряд других услуг.
При подготовке к проведению сделки целый штат наших специалистов работает на клиента, и каждому уделяется максимум внимания с учетом его конкретной ситуации. Ведь конечная цель — максимальное удовлетворение запросов клиента. Так что найти агентство недвижимости, которое возьмет на себя решение вашей задачи «под ключ», вполне реально.
Как работают риэлторы по продаже квартиры — начальный этап
Что делает риэлтор при продаже квартиры? Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений.
Как происходит продажа квартиры через риэлтора, для чего он нужен?Хороший риэлтор оценивает не только предлагаемую к продаже квартиру. Он должен изучить район, дом, в котором она располагается, прилегающую территорию, наличие инфраструктуры.
Требуется проверить полномочия клиента на распоряжение квартирой, наличие необходимых для продажи документов.
Риэлтор должен получить исчерпывающую информацию о продаваемому объекту, в том числе, об имеющихся недостатках и проблемах. На основании указанных сведений, ситуации на рынке аналогичного жилья риэлтор определяет продажную цену квартиры.
После встречи и осмотра жилья переходят непосредственно к заключению соглашения с риэлтором. Оформление документа обычно проходит в офисе риэлторской компании.
В идеале документ должен отвечать интересам обеих сторон, поскольку как риэлтор, так и продавец несут определенные риски. Поэтому важно максимально подробно определить нюансы взаимоотношений сторон.
Следует обсудить условия продажи, вознаграждение риэлтора, размер текущих расходов, ответственность за нарушение сделки или отказ от нее.
Для организации продажи квартиры риэлтору понадобятся бумаги на квартиру, доступ в помещение для его демонстрации покупателям. Работу риелтора, как правильно ее организовать и пошаговая инструкция представлены далее.
В чем преимущества привлечения риэлтора
При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.
При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.
Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.
Типовая должностная инструкция агента по продаже недвижимости не обширна, но выполнение трудовых функций требует от специалиста полной выкладки и работы в рамках ненормированного графика.
Перечень основных обязанностей:
- осуществляет мониторинг предложений и спроса на региональном рынке недвижимости;
- занимается наполнением клиентской базы компании, проводит ознакомительный осмотр новых объектов, контролирует актуальность действующих предложений клиентов;
- получает и обрабатывает информацию о требованиях и условиях купли/продажи/аренды объектов от потенциальных клиентов;
- устанавливает деловые контакты с владельцами недвижимости;
- информирует клиентов об актуальных, наиболее выгодных предложениях на рынке, соответствующих их требованиям;
- организовывает внешнюю рекламу объектов недвижимости (проводит их фото-, видеосъемку с письменного разрешения собственников, размещает материалы на информационных Интернет-ресурсах), осуществляет презентацию перед потенциальными покупателями/арендаторами;
- оформляет договора об оказании услуг между клиентами и администрацией агентства недвижимости;
- оказывает консультационное сопровождение соглашения контрагентов;
- по поручению клиентов занимается оформлением документов, необходимых для проведения сделки по отчуждению недвижимости;
- в рамках своих полномочий проводит проверку подлинности правоустанавливающих документов собственников недвижимости, обеспечивает сохранность бумаг;
- по требованию сторон организовывает оформление договоров отчуждения и аренды недвижимости, проверку денежных средств на предмет подлинности;
- занимается представительством интересов клиентов в любых инстанциях по вопросу заключения сделки с недвижимостью до момента ее государственной регистрации;
- формирует отчетность за проделанную работу перед руководством.
Это важно: хороший риелтор не просто рекомендует клиенту любого покупателя, готового приобрести объект по установленной цене, а информирует заказчика обо всех предложениях, отмечая наиболее выгодные.
Главный принцип работы посредника – быть максимально полезным для клиента!
Что делает риэлтор для подготовки сделки?
При первой встрече с клиентом агенту важно «продать себя» — объяснить продавцу или покупателю, почему его услуги действительно необходимы для заключения удачной сделки. В случае положительного решения заказчика они составляют договор: в документе стороны указывают все условия сотрудничества.
В случае продажи квартиры специалист выезжает на объект, чтобы оценить его и сделать фотографии.
Затем он готовит объявление и размещает его на соответствующих ресурсах, показывает вариант своим клиентам-покупателям или активно ищет новых, которым понравится объект.
Когда потенциальный покупатель готов к встрече, риэлтор назначает удобное время просмотра, рассказывает об объекте, помогает сторонам договориться о цене. Также агент проверяет документы для сделки и помогает оформить договор.
При сотрудничестве с покупателем специалист подбирает подходящий вариант жилья, организовывает встречу-просмотр и помогает клиенту договориться о выгодной цене.
Обходим мошенников стороной
Простые меры предосторожности помогут избежать мошенников и аферистов. Для этого необходимо:
- никогда не отдавайте свой паспорт, даже если риелтору нужно оформить какие-либо бумаги. Требуйте, чтобы вы присутствовали при оформлении, либо скажите специалисту, что сами займетесь этим вопросом;
- при оформлении договора рекомендуется находиться со свидетелем. Им может быть родственник, друг или просто знакомый;
- задавайте наводящие вопросы. Если видите, что риелтор нервничает, ведет себя сомнительно, уклоняется от ответов, значит необходимо задуматься о репутации риелтора. Специалисты никогда не заставляют подписывать договор без прочтения и отдают бланк договора на руки для ознакомления.
Мошенники на рынке недвижимости – это скрытные личности. Как правило, они регистрируются на другой адрес, снимают офис на кратковременный период. Чтобы обезопасить себя от искусной работы аферистов, важно следовать правилам, не жалеть времени на проверку специалистов и скрупулезно относится ко всем официальным бумагам.
Как риэлтор продает квартиру
Профессиональный подход при продаже или покупке жилья предполагает следующие этапы — консультация, выбор стратегии, подбор вариантов и сопровождение сделки.
Консультация заказчика
В первую очередь агент узнает информацию от заказчика. Он выясняет у продавца, сколько времени недвижимость в собственности, есть ли на нее обременения, у покупателя узнает информацию о том, планируется ли использование кредитных средств или материнского капитала (см. Материнский капитал как первый взнос за ипотеку).
Далее собирает максимум информации об объекте недвижимости. Метраж, количество комнат, этаж, материал стен дома, наличие парковки и инфраструктуры – эти детали потребуются агенту для подачи объявлений.
В свою очередь риэлтор предоставляет клиенту список необходимых документов для продажи или покупки, консультирует по возможным особенностям сделки.
Выбор стратегии
На этом этапе посредник выясняет желаемые сроки продажи или покупки жилья. В зависимости от них дает рекомендации по корректировке цены. Если квартиру требуется реализовать в короткий срок, то цена должны быть ниже рыночной (см.Определение стоимости квартиры).
В случае, когда срочности нет, можно установить высокую цену и корректировать ее в случае отсутствия интереса покупателей постепенно.
Перед тем, как решиться на заключение агентского договора на продажу квартиры, продавцу нужно внимательно взвесить возможные отрицательные стороны сотрудничества.
- Денежные затраты. Услуги агентов по недвижимости отличаются высокой стоимостью. Сколько стоит нанять риэлтора – минимальная ставка составляет в среднем 5% от суммы сделки (или 30 000 рублей, если агентство работает по твердому прайсу). Верхняя планка цены не установлена.
- Отсутствие стандартов для риэлторов. Закон не устанавливает специальные требования в отношении деятельности риэлторов – соответствующий нормативный акт все еще находится на стадии разработки. Это означает, что проконтролировать качество услуг и взыскать убытки с агента через суд порой достаточно сложно.
- Деятельность риэлторов не лицензируется, что ведет к появлению на рынке непрофессиональных агентов. На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Именно поэтому присутствует высокий риск мошенничества на рынке недвижимости.
Если речь идет о простой сделке – один продавец, один покупатель, необремененная квартира, то необходимость в посреднике вообще отпадает.
Основные права и обязанности риелторов при продаже недвижимости
Итак, мы выяснили, что деятельность риелторов заключается в оказании посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом. То, что входит в обязанности риелтора, зависит от оформленного договора, от того, какой из видов посреднических договоров стороны выбрали и какие нюансы в нем зафиксировали. Узнать о разновидностях посреднических договоров и скачать форму такого договора можно в статье «Договор посреднических услуг — образец».
Рассмотрим права и обязанности риелтора при его посреднической деятельности в ходе продажи квартиры.
Риелтор в данном случае имеет право:
- на получение исчерпывающей информации о продаваемом объекте недвижимости;
- доступ в квартиру;
- выдачу ему доверенности;
- получение вознаграждения.
Приведем обязанности риелтора по продаже квартиры:
- фотографирование и включение квартиры в свою базу;
- осуществление рекламы;
- получение различных выписок и справок (о том, как получить выписку из ЕГРН, можно узнать из нашей статьи «Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?»);
- подбор покупателей;
- ведение переговоров с покупателями / потенциальными покупателями;
- демонстрация квартиры потенциальным покупателям;
- составление договоров на приобретение/продажу недвижимости и связанных с ними документов;
- организация сдачи документов либо сдача документов на регистрацию в Росреестр (о том, как сдать документы на регистрацию не выходя из дома, читайте в нашей статье «Порядок электронной регистрации сделок с недвижимостью»).