Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача в аренду земельных участков НДС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ст. 608 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Налог на добавленную стоимость. Рассмотрим особенности обложения НДС и его уплаты в случаях, когда услуги по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, оказывают государственные органы (органы местного самоуправления). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом обложения НДС. Однако стоит учитывать, что согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом обязанность по исчислению, удержанию из доходов, уплачиваемых арендодателю, а также уплате в бюджет суммы НДС возникает у арендаторов указанного имущества. Таким образом, в данном случае услуги по сдаче земельных участков в аренду облагаются НДС, уплату которого производят арендаторы таких участков.
Казенные учреждения, согласно положениям пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признают объектом обложения НДС выполнение работ (оказание услуг). Следовательно, оказание казенным учреждением услуг в виде передачи государственного (муниципального) недвижимого имущества в аренду также не подлежит обложению НДС. Подтверждением этого служит позиция Минфина России, выраженная в п. 2 Письма от 02.08.2012 N 02-03-09/3040 «О порядке уплаты налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций государственными (муниципальными) учреждениями». В связи с этим в данной ситуации у арендаторов земельных участков также не возникает обязанности по уплате НДС в бюджет (Письмо Минфина России от 03.09.2012 N 03-07-11/344).
В суд поступило исковое заявление от ООО «Лорган» о взыскании суммы возмещения земельного налога с ответчика Понаморева Р.Л.
Истец пояснил, что между ним и гражданином Понаморевым был заключен договор аренды коммерческого земельного участка. Соглашением определено, что арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств, касающихся переданного во временное пользование имущества.
В ходе судебного заседания выяснилось то, что арендатор, с момента заключения договора аренды ни разу не компенсировал рассматриваемые затраты арендодателя. С момента подписания соглашения прошло 7 лет.
Истец просил взыскать с ответчика сумму возмещения за все 7 лет. Однако суд пришел к другому мнению. Срок исковой давности в данной ситуации составляет 3 года. Предполагается, что арендодатель должен был узнать о нарушении своего права в первый же год после того, как арендодатель уклонился от исполнения обязательств.
Рассмотрев материалы дела, суд частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика сумму задолженности по возмещению оплаты земельного налога за последние 3 года.
Решаем, нужны ли НДС-документы
Несмотря на то, что арендатор-спецрежимник платить НДС не должен, он является налоговым агентом . Рассмотрим, какие же у него будут обязанности.
Год 2013-й и ранее: вспоминаем, как было
До 2014 г. при аренде муниципальных земельных участков надо было выставлять счет-фактуру в одном экземпляре с отметкой «Без налога (НДС)» .
Если арендатор-спецрежимник не делал этого, то налоговая инспекция при выездной проверке может оштрафовать его за отсутствие счетов-фактур — это является грубым нарушением правил учета объектов налогообложения .
Если требуемых счетов-фактур не оказалось более чем за один квартал, штраф ждет немаленький — 30 тыс. руб.
Налоговой проверкой могут быть охвачены 3 календарных года, предшествующие году, в котором инспекцией вынесено решение о проведении проверки . Поэтому, если у вас нет нужных счетов-фактур, это может быть проблемой даже сейчас.
СОВЕТ
Если в 2011-2013 гг. при аренде муниципальной земли вы не составляли счета-фактуры с отметкой «без НДС», то лучше заполнить их и зарегистрировать в журнале учета сейчас (но прошлыми периодами).
Также надо было сдавать в инспекцию НДС-декларации по итогам каждого квартала . Учтите, что до 2014 г. штрафы за несдачу в срок деклараций распространялись только на налогоплательщиков . Поэтому инспекция могла оштрафовать налогового агента лишь на 200 руб. за каждую несданную декларацию .
Должностным лицам организации (к примеру, бухгалтеру) мог грозить административный штраф за просрочку сдачи налоговой декларации — от 300 до 500 руб. Причем такой штраф также полагается за каждую несданную декларацию, а их в календарном году надо было сдать четыре.
Но наказать могут только в течение года со дня, следующего за последним днем, отведенным для представления декларации .
Когда при аренде госимущества возникает налоговое агентство по НДС
Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица. Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.
При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом.
Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП, то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает — указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет, поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.
Обратимся к арбитражной практике. Она не столь объемна, но все же существует, и, следовательно, споры по рассматриваемому нами вопросу возникают.
Например, самарские налоговики в далеком уже 2003 году доначислили НДС организации, арендующей земельные участки, принадлежащие муниципальному образованию, и уплачивающей арендные платежи в бюджет последнего, указав, что, будучи налоговым агентом, она была обязана исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. ФАС ПО в Постановлении от 03.06.2004 по делу № А55-12122/03-6 не поддержал контролеров, обосновав свою позицию следующим образом: арендные платежи за право пользования землей, уплачиваемые непосредственно в муниципальный бюджет, размер которых устанавливается не по договоренности сторон в ее гражданско-правовом смысле, а в публично-правовом порядке уполномоченным на то органом, следует относить к разряду обязательных платежей, которые согласно пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС. Что касается точки зрения налоговиков относительно возникновения у хозяйствующего субъекта обязанностей налогового агента, арендующего муниципальное имущество, то, по мнению арбитров, она является ошибочной, ибо правовой анализ законодательных актов в их совокупности позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что понятие «имущество», приведенное в диспозиции п. 3 ст. 161 НК РФ, не содержит в себе таких понятий, как «природные ресурсы», а следовательно, и «земля».
Оригинальное суждение: обязанностей по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет сумм НДС у арендатора не возникает не потому, что операция освобождена от налогообложения, а потому, что земля не имущество…
Аналогичным образом поступили и челябинские контролеры с предпринимателем, арендовавшим муниципальную землю. Только вот решение судьями (Постановление ФАС УО от 22.01.2007 № Ф09-11365/06‑С2 по делу № А76-8016/06) было принято прямо противоположное. Причем арбитрами был отклонен довод налогоплательщика о том, что операции по аренде земельных участков у органов местного самоуправления освобождены от обложения НДС в силу пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, так как основан он, по мнению уральских служителей Фемиды, на ошибочном толковании указанной нормы права.
А вот в спорах, ставших предметом разбирательства ФАС СЗО (Постановление от 02.11.2005 по делу № А56-11276/2005) и ФАС ДВО (Постановление от 14.09.2005 по делу № Ф03‑А51/05-2/2560), налоговики доначислили организациям НДС в связи с неправомерным предъявлением ими к вычету сумм налога, ошибочно уплаченных ими в качестве налоговых агентов в связи с арендой земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. По мнению контролеров, в силу п. 3 ст. 161 и пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ хозяйствующие субъекты в указанном случае не являются налоговым агентом, поэтому не имеют права на налоговые вычеты, применение которых приводит к возникновению недоимки по НДС.
Суды согласились с доводами, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, арендатор согласно пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не является налоговым агентом. Однако действия организаций, ошибочно исполнявших обязанности налогового агента, не привели к образованию недоимки, поскольку суммы налога, необоснованно принимавшиеся ими к вычету, ранее также ошибочно вносились ими же в бюджет. Следовательно, оснований для доначисления налога нет.
Судьи же ФАС МО (Постановление от 02.05.2007 № КА-А41/3222-07 по делу № А41‑К2-16399/06) вообще заявили, что предприниматель не имел права удерживать и перечислять в бюджет НДС с платы за аренду муниципального земельного участка.
О том, что арендные платежи за право пользования государственными земельными участками НДС не облагаются именно на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ,не раз заявляли и ростовские арбитры (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2010 № 15АП-11673/2009 по делу № А53-15353/2009, от 05.11.2009 № 15АП-4469/2009 по делу № А53-1204/2009), а в споре между организацией и городской администрацией, касающемся в том числе размера платы за предоставление земельного участка в аренду (Постановление от 05.02.2013 по делу № А53-7083/2010[19]), сославшись на ту же норму, согласились с доводами организации о неправомерном расчете размера арендной платы на основе рыночной оценки стоимости аренды, включающей НДС.
К иному выводу пришел ВАС РФ (Определение от 16.05.2012 № ВАС-4646/12 по делу № А41-23303/10): приравнивание платежей за пользование земельными ресурсами к подлежащей взысканию сумме платы за пользование земельным участком ошибочно в силу п. 3 ст. 161 НК РФ, поскольку при предоставлении органами государственной власти и управления в аренду федерального имущества налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом названного налога. Однако необходимо отметить, что в данном случае речь шла о сумме неосновательного обогащения за пользование земельным участком, рассчитанной как размер не полученной за время неправомерного пользования участком арендной платы.
Даже из представленного обзора видно, что и у арбитров нет единого мнения по поводу необходимости исполнения арендатором госземель обязанностей налогового агента по НДС при оплате стоимости аренды, хотя решений, принимаемых в пользу хозяйствующих субъектов, все же больше.
* * *
Итак, что мы имеем в сухом остатке? Однозначного ответа на вопрос, признается ли налоговым агентом по НДС арендатор государственной земли у органов госвласти (местного самоуправления), мы не нашли.
Конечно, прежде всего следует исходить из условий договора аренды. Тем более что согласно п. 6 ст. 41 БК РФ договоры, в соответствии с которыми уплачиваются платежи, являющиеся источниками неналоговых доходов бюджетов, должны предусматривать положения о порядке их исчисления, размерах, сроках и (или) об условиях их уплаты.
По мнению автора, если в договоре не содержится упоминания об НДС, обязанности по исчислению, удержанию и уплате в бюджет суммы налога у арендатора не возникает. В качестве обоснования этого разумнее руководствоваться положениями пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. У контролеров могут возникнуть претензии (хотя вовсе не факт), но шанс отстоять свою позицию в суде весьма высок.
Ответ недели: облагаются ли НДС арендные платежи за земельный участок
В зависимости от условий договора, сумма вознаграждения, выплачиваемая арендодателю, может быть как постоянной, так и переменной. В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв. м. от общей площади под размещение банкомата), то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды. Арендная плата в таком случае считается постоянной.
Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:
- непосредственно арендной платы;
- стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.
Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы. В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше).
Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).
Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:
- Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС. В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет. Арендодатель будет принимать к вычету сумму НДС по счету-фактуре.
- Представим, что плата за аренду помещения состоит из 2-х частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей. В данной ситуации Вы предъявляете арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату. Со своей стороны Вы можете принять к вычету НДС от поставщиков электро-, теплоэнергии и прочих коммунальных услуг. Основания для вычета в Вашем случае следующие: Вы обязаны передать арендатору помещение в состоянии, пригодном к эксплуатации. Для этого Вами заключены договора с коммунальными службами, подведены необходимые коммуникации. То есть стоимость коммунальных услуг – расходы, необходимые для передачи помещения в аренду, следовательно, сумму НДС по ним можно принять к вычету.
Сегодня нередки случаи, когда фирма-нерезидент передает в пользование на платной основе имущество (недвижимость) в РФ, которым владеет на правах собственников. При этом нерезидент обязан зарегистрироваться в налоговом органе для уплаты налога на имущества. Возникает ли у иностранной компании в данном случае обязательство по уплате НДС? Это зависит от ряда факторов, подробнее о которых – в таблице ниже.
| Ситуация | Описание |
| Нерезидент передает в аренду помещение на нерегулярной основе | Если установлено, что передача в аренду недвижимости носит нерегулярный характер, то такая деятельность НДС не облагается. Оплачивать НДС должен арендатор, который в данной ситуации выступает налоговым агентом компании-нерезидента. |
| Нерезидент сдает недвижимость на систематической основе | Нерезидент самостоятельно исчисляет и уплачивает НДС тогда, когда передает имущество в лизинг регулярно. В таком случае деятельность иностранной компании признается предпринимательской. |
| Деятельность нерезидента образует представительство в РФ | Допустим, иностранная фирма приобрела в собственность несколько помещений в РФ, открыла представительство на территории РФ и осуществляет сдачу имущества в аренду. В такой ситуации нерезидент регистрируется в ФНС и признается не только плательщиком налога на имущество, но и налога на прибыль и НДС в общем порядке. |
Достаточно часто предприниматели и организации-юрлица размещают торговые точки (например, киоски по продаже канцтоваров) в зданиях государственной администрации, налоговой инспекции и прочих органах государственной и муниципальной власти. В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже.
Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем.
Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?
НДС с аренды муниципального имущества в 2021 году
Ведение учета бухгалтером доходов от поступаемой арендной платы, прямо зависит от налогового режима. Согласно официальным данным, около восьмидесяти процентов индивидуальных предпринимателей используют «специальные» режимы налогообложения. Упрощенка, патент, единый вмененный налог. Упрощенная система подразумевает немудреный расчет налога (шесть процентов от валового дохода арендодателя или пятнадцать с разности доходов и затрат). Работающие по патенту, вообще избавлены от необходимости сдавать какие-либо расчеты.
Физические лица промышляющие таким видом бизнеса, обязаны платить тринадцать процентов от суммы полученного дохода, в качестве налога. Поэтому при подсчетах выясняется, что выгоднее, даже с перечислением денег в пенсионку, соцстрах, подать заявку и работать по упрощенному методу.
Компании, работают с НДС при сдаче в аренду имущества крайне редко. Это связанно с уплатой большого количества дополнительных налогов, подачей разнообразной отчетности. Рациональным решением выглядит использование упрощенки.
Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:
- При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.
- В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.
При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.
***
ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.
Еще больше материалов в рубрике «ИП»
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Лучше использовать такой вид договорных отношений при разовых покупках, которые не подразумевают построения длительных связей и совершаются многократно, не требуя особых условий по расчетам, срокам, качеству и т.д. Образец счета договора на оказание услуг на рисунке ниже. Порядок оформления Согласно п. 1 ст.
432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существует несколько видов договоров с индивидуальным предпринимателем (ИП), и правила заполнения конкретного образца зависят от стороны, заключающей соглашение.
Договор ип с ооо образец (word)
Обе фирмы могут оказывать друг для друга любые услуги, не запрещенные законодательством:
- доставка сотрудников и/или грузов в любую точку;
- курьерские и почтовые услуги;
- услуги по проведению расчетов (бухгалтерские);
- обслуживание технических объектов;
- оказание услуг охраны объекта;
- розыскная деятельность;
- вывоз мусора, уборка территории и поддержание порядка и многие другие.
Образцы договоров с ИП имеют типовые формы, которые можно видоизменить в соответствии с каждым конкретным случаем. Вне зависимости от конкретного вида сделки и оказываемых услуг, в документе всегда имеется несколько разделов:
- Преамбула (дата, место, название договора, наименования сторон с реквизитами).
- Предмет с подробным описанием сути соглашения.
- Права сторон в связи с соглашением, а также их взаимные обязательства.
- Порядок действия и расторжения договора.
- Сумма сделки, порядок оплаты.
- Прочие типичные пункты (какую ответственность несут стороны, дополнительные условия, подписи).
Нюансы передачи прав на территорию
Заключение договора субаренды не накладывает никаких обязательств на владельца территории, так как он не является контрагентом в сделке. Если же собственник не хочет, чтобы на его участок мог получить какие-либо права другой гражданин без его ведома, то стоит включить соответствующий пункт в договор.
Если арендатор решит передать права на земельный участок третьим лицам при помощи торгов, то сделать это можно будет только при наличии документов, позволяющих такую возможность. При отсутствии оснований передача прав не только не будет юридически чистой, но и возложит определенные санкции на первичного арендатора, который попытался составить договор субаренды.
Если же у субарендатора, который получит права на недвижимость путем торгов, возникнут проблемы, то он может нанять юридическую экспертизу для определения правонарушений при составлении договора, основываясь на сделке, которая была заключена между владельцем и первичным арендатором.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.
Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.
Земли относятся к природным ресурсам страны и являются собственностью государства. Также некоторые части земель могут быть в аренде или находиться в собственности у частных лиц.
Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.
Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.
Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.
Несмотря на вполне понятную ситуацию, споры все-таки могут возникать. Это касается аренды и субаренды государственных земель. К примеру, человек арендует участок 5 га у муниципальных властей. В таком случае он освобождается от уплаты налога на надбавочную стоимость.
При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.
Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.
Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде
С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.
Участки под строительство дома должны быть оформлены по всем правилам.
Узнайте далее, как взять в аренду земельный участок сельхозназначения.
Если земля в аренду предоставляется органами власти (земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности), то такая аренда НДС не облагается.
Так, пп. 17 п. 2 ст. 149 налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) определяет, что освобождается от НДС оказание: услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).
Этот вывод подтверждается Письмами Минфина РФ от 01.02.2011 N 03-07-11/21, от 30.10.2006 N 03-04-15/198, Письмом ФНС РФ от 30.11.2006 N ШТ-6-03/1157@.
Если арендатор земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, сдает ее в субаренду, то субаренда облагается НДС. На этой указывает Письмо Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436. То есть, в этой ситуации, сдача органом власти земли в аренду арендатору освобождается от НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, а сдача этой же земли в субаренду облагается НДС (так как льготы для этой операции нет).
Если земля в аренду предоставляется частным собственником, то такая аренда облагается НДС. Этот вывод подтверждается Письмом ФНС России от 18.06.2015 N ГД-3-3/2391@.
Еще вопросы по земельным участкам:
Д. И. Усков, специалист аудиторско-консалтинговой компании
Группа Финансы (Nexia Finance Group)
Организация, арендующая муниципальное имущество на основании договора аренды муниципального имущества, заключенного с органом местного самоуправления, признается налоговым агентом. Такая организация обязана исчислить, удержать из доходов, выплачиваемых органу местного самоуправления, являющемуся согласно заключенному договору арендодателем, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ).
Но в тоже время, согласно п.п.17 п.2 ст.149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).
Земля в соответствии со ст.9 Конституции РФ, п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ относится к природным ресурсам. В связи с этим платежи в бюджет за право пользования земельным участком, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами, НДС не облагаются.
Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина РФ от 01.02.2011 № 03-07-11/21 и подкреплены арбитражной практикой (постановление ФАС Московского округа от 02.05.2007 № КА-А41/3222-07).
Следовательно, организация, которая на основании договора аренды, заключенного с органом местного самоуправления, арендует земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, НДС с суммы арендной платы не исчисляет и в бюджет не уплачивает.
Согласно п.6 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом следует учитывать, что освобождение от обложения НДС в соответствии с п.п.7 п.2 ст.149 НК РФ применяется только в отношении арендной платы за пользование земельными участками, взимаемой органами государственной власти, органами местного самоуправления и другими уполномоченными органами. Что касается налогообложения операций по сдаче таких земельных участков в субаренду, то на них указанное выше освобождение не распространяется, поскольку они являются операциями по реализации.
Учитывая изложенное, операции по сдаче арендатором земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в субаренду подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке (п.п.1 п.1 ст.146 НК РФ, письмо Минфина РФ от 15.01.2010 № 03-07-11/05).
В силу п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ лица вправе распространить действие заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора. При этом следует учитывать, что сам договор вступает в силу именно с даты подписания, следовательно, не имеется правовых оснований датировать документы ранее этой даты.
Аналогичным образом следует определять и налоговые базы по налогу на прибыль. Так, согласно п.1 ст.271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления). Учитывая, что право на получение доходов возникает у организации только после заключения договора, то и налогооблагаемые доходы возникают именно на эту дату.
Объектом налогообложения НДС являются операции по реализации (п.п.1 п.1 ст.146 НК РФ), моментом определения налоговой базы следует признать дату отгрузки (передачи) (п.п.1 п.1 ст.167 НК РФ). С учетом того, что объектом налогообложения НДС является и безвозмездная передача, то, по нашему мнению, НДС подлежит уплате в том периоде, когда фактически была осуществлена передача земельного участка.
Отразив выручку и НДС в текущих декларациях и заплатив налог, организация в полной мере выполнит свои налоговые обязательства.
В бухгалтерском учете арендодателя доходы от сдачи имущества в аренду (или субаренду) (в случае если это не является обычным видом деятельности организации) признаются прочими доходами (п.7 ПБУ 9/99). В любом случае доходы подлежат отражению в мае 2012 г.
В целях налогообложения прибыли доходы от сдачи земельного участка в субаренду являются внереализационными (кроме случая, когда такие доходы определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст.249 НК РФ) (п.4 ст.250 НК РФ). Соответственно, расходы по аренде земельного участка, переданного в субаренду, включаются в состав внереализационных расходов организации (п.п.1 п.1 ст.265 НК РФ).
У субарендатора как в бухгалтерском, так и в налоговом учете расходы отражаются в зависимости от цели использования земельного участка. При этом за все предыдущие периоды расходы отражаются только после подписания договора субаренды.
Плата органу власти за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не облагается НДС. Ведь она относится к платежам в бюджет за право пользования природными ресурсам и подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2016 № 03-07-07/12728 .
Это значит, что арендатор такой земли не должен удерживать с арендной платы НДС и перечислять его в бюджет.
Однако операцию по аренде земли у госоргана надо показать в разделе 7 НДС-декла рации, где отражаются не облагаемые НДС операции.
На этот вопрос нам отвечает специалист ФНС.
Оговорки насчёт муниципальной и госсобственности
Самый простой и безопасный способ аренды земли без НДС – заключение договора напрямую с государством. В таком случае арендатор освобождается от налога на надбавочную стоимость.
Случаются такие моменты, когда будущий арендатор хочет получить участок в пользование от местных властей. Ситуация может развиваться по-разному. Если земля находится в собственности муниципалитета, то проблем возникнуть не должно.
С другой стороны, органы местной власти могут предоставить участок в аренду, который либо уже находится в аренде, либо не находится в собственности у органов власти. В первом случае подразумевается субаренда, а поэтому НДС платить необходимо. Если предложенный участок вообще не является собственностью муниципалитета, то договор необходимо заключать с настоящим владельцем. НДС опять ж придется платить.
Облагается ли НДС аренда или продажа земельного участка – частый вопрос, который задают граждане, работающие с землей. Однако, постановка самого вопроса просто некорректна, поскольку сравниваются два различных понятия.
Скачать бланк договора аренды земельного участка
Аренда земли, как уже стало понятно, не облагается НДС, если арендодатель – государство. Продажа земли – совсем другой вид деятельности, относящийся к получению дохода от реализации личного имущества, что никак не связано с неуплатой НДС. Вся прибыль, получаемая физическими лицами, по закону облагается налогами. И продажа земельного участка собственником (реализовывать имущество имеет право только собственник) облагается НДС.
Действуют ли в этом случае льготы
Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.
Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.
Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения (базы для исчисления страховых взносов)
В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.
Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:
- частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
- на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
- пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
- счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
- при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».
Компания платит за право аренды муниципальной земли
Это подтверждают чиновники (письма Минфина России от 18.10.2012 № 03-07-11/436, от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 02.04.2010 № 03-07-11/90). Есть мнение, что отсутствие «агентского» НДС не снимает с такой компании другие обязанности налогового агента.
А именно, обязанности по выставлению счетов-фактур, ведению журнала их учета, книг покупок и продаж, а также представлению декларации (п. 3 ст. 168, п. 3 ст. 169, п. 5 ст.
174 ). Значит, эта компания должна выставлять на сумму платы за право пользования землей счета-фактуры с пометкой «Без НДС», регистрировать их в книгах продаж и покупок, а также представлять декларацию по НДС, в которой сумму платы отражать в составе операций, не подлежащих налогообложению (письма УФНС России по г.