Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдать квартиру в Москве через агентство условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Кто имеет право сдавать квартиру
- Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
- Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
- Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
- Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.
Определить нежелательных арендаторов
Самостоятельно или при помощи риэлтора следует определить целевую аудиторию для аренды вашего жилья.
Например, если это 3-комнатная квартира самой низкой ценовой категории, то, скорее всего, сдать ее удастся покомнатно разным арендаторам или группе жильцов, которые будут платить вскладчину. Соответственно, вложения в ремонт и уют должны быть минимальными, впрочем, как и требования к составу жильцов.
Если вы сдаете ухоженную квартиру для одного-двух человек или для одной семьи, уместно ввести принципиальные ограничения. К примеру, вы решили, что в вашей квартире не должны проживать:
- студенты;
- арендаторы с домашними животными;
- арендаторы с детьми.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
К преимуществам сотрудничества с агентствами недвижимости можно отнести:
- Престижные организации по работе с недвижимостью оказывают широкий спектр услуг и специализируются на полном ведении процесса. Как правило, процедура начинается с оформления сделки и подписания договора, а заканчивается сроком сдачи, который прописан в соглашении. Таким образом, менеджер по недвижимости берёт на себя определённый уровень ответственности, гарантируя, что ни одна из сторон не нарушит условия контракта.
- Важным плюсом является скорость решения вопроса сдачи. Самостоятельно собственник может искать жильцов долгое время. Агентства недвижимости имеют большую базу клиентов, поэтому они смогут найти квартиросъёмщиков гораздо быстрее. Таким образом, собственник сэкономит время и силы.
- Риэлторы всегда самостоятельно ведут переговоры с соискателями жилья. Они могут узнать для собственника всю интересующую информацию, например, о прописке, семейном положении и вредных привычках. Более того, собственник может выделить определённые критерии для отбора жильцов, а специалист по недвижимости в свою очередь будет подбирать соискателей, ориентируясь на этих моментах.Например, если собственник хочет сдать квартиру некурящим молодым людям (семейной паре) без детей, то риэлтор будет искать именно такую пару.
- Если цена аренды невысокая, то для собственника процедура сдачи будет бесплатной. В такой ситуации комиссионное вознаграждение будет оплачивать будущий квартиросъёмщик.
- Грамотное заключение договора. Как правило, агентства недвижимости имеют юридически грамотный составленный шаблон договора. Соглашение имеет необходимые пункты:
- сведения об оплате (сумма);
- срок;
- ссылки на законы;
- дату составления;
- права и обязанности сторон;
- вид имущества (характеристика имущества, предназначение, состояние);
- персональные данные обеих сторон;
- подписи сторон.
- Риэлтор проводит своего рода идентификацию квартиросъёмщика, смотрит его паспорт и на основании всех данных заполняет соглашение об аренде.
- По желанию собственника через риэлтора можно оформить услугу страхования. Это часто требуется, если в квартире есть ценные вещи (например, бытовая техника, дорогостоящая мебель и т. д.).
- Важным преимуществом является тот факт, что грамотные и опытные риэлторы могут сдать квартиру по цене выше рыночной. Для собственника такой квартиры это всегда выгодно и приятно.
- При просмотрах квартиры у собственника есть возможность выбирать и отсортировывать менее удачных кандидатов.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.
Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.
При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.
Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.
Что нужно для сдачи квартиры в аренду посуточно
Для заключения договора и его регистрации нужно приготовить пакет документов:
- свидетельство о праве собственности (с 2017 года его заменяет выписка из ЕГРИП), если квартира находится в собственности;
- документ, на основе которого перешло право собственности (т.е. предоставляем договор купли-продажи, свидетельство о наследства или любые другие документы для подтверждения права);
- список зарегистрированных по адресу объекта (так называемая «справка с места жительства»);
- согласие других собственников на аренду, заверенное в нотариальном порядке (к примеру, если квартира является общей совместной собственностью).
Часто встречаются ситуации так называемой субаренды. Т.е. собственник передал недвижимость в аренду, а арендатор решил «передать квартиру» в субаренду.
Если у вас ситуация с субарендой, то дополнительно придется предоставить:
- первичный договор аренды;
- согласие собственника на сдачу в субаренду (это должно быть прописано в договоре).
Само собой, собственник недвижимости должен знать о действиях арендатора по пользованию имуществом. Теперь вы знаете, какие документы нужны для оформления аренды.
Что касается договора, то в нем прописываются основные моменты по:
- стоимости аренды;
- правилам проживания (к примеру, не шуметь, не приглашать третьих лиц);
- срокам (время заселения и время выселения);
- сторонам;
- ответственности за порчу имущества / несоблюдение правил проживания;
- правам и обязанностям сторон.
Документальное оформление сделки
Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.
Потребуются следующие бумаги:
- Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
- Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
- Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
- Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.
Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.
Обязательные пункты:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Сумма и сроки оплаты.
- Кто будет проживать в квартире (список).
- Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
- Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
- Форс-мажорные ситуации.
- Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.
В большинстве случаев оплата комиссионных ложится на плечи арендатора. Снять квартиру через агентство недвижимости стоит немалых денег, поэтому многие ищут именно собственников, избегая посредников. Хозяин жилья ничего не платит, так как он дает возможность заработать риелторам.
Исключение составляют владельцы элитной недвижимости. Здесь может быть иной подход к самому процессу поиска жильцов, тем более, если хозяин устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях составляется договор с АН на оказание услуг, где четко прописана их фиксированная стоимость.
Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательную проверку кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы персональных данных клиентов, информацией о которых обладает только это агентство. Такие сведения по крупицам годами собирались из разных источников. Такого рода информация имеет свою цену. Оплата комиссионных происходит только после заключения сделки, будь-то собственник или арендатор.
- Оценка. От правильно определенной цены зависит как скорость подбора, так и качество потенциальных квартирантов. Риэлторы готовы к выездам: проводится бесплатная фотосъемка на профессиональном оборудовании;
- Активная, платная реклама. Составляется грамотное, привлекательное описание с фотографиями + платное продвижение объявлений;
- Подбор клиентов. Нужные квартиранты появляются уже на следующий день. На все обычно уходит не более 3-4 дней. Состав предварительно обсуждается. Мы не приглашаем на просмотры всех подряд — неадекватных, чрезмерно агрессивных мы отсеиваем еще на стадии звонков;
- Показы + переговоры. Назначается удобное для всех время, затем мы показываем квартиру нескольким потенциальным квартиросъемщикам с небольшим интервалом по времени. Если совсем неудобно, можно ключи передать сотруднику агентства под расписку. После каждого показа мы отчитаемся о проделанной работе;
- Договор найма. Когда всё всех устраивает, мы на месте заполняем заранее согласованные образцы договоров найма, составляем опись ценного имущества, прописываем важные условия.
Вариант 2. Сдать квартиру с помощью управляющего за процент.
По сути, вы передаете квартиру в управление, ключи также передаются управляющему. Все права на жилье, в том числе посещать его, – у вас остаются.
Плюсы: вы снимаете с себя все заботы. Поиск жильцов, их отбор, заключение договоров, контроль всех платежей, мелкий ремонт, контроль за сохранностью имущества. Все это больше не ваши заботы. Серьезные агентства находятся на связи 24/7, чтобы быть готовыми выехать по адресу в случае каких-либо проблем.
Минусы: вы платите каждый месяц процент. Как правило, это 10% от арендной платы жильца.
Рекомендации: есть фраза «дьявол живет в деталях». Обязательно тщательно изучите репутацию агентства и время работы на рынке. Ведь вы доверяете не просто поиск жильца, а, по сути, ваше имущество. Внимательно изучите договор, который будет заключен с вами и который будет заключен с жильцами. Если в договоре есть противоречия или он не подробный, то это означает, что управляющий работает поверхностно и не утруждается деталями. Изучите ваши права посещать жилье и связываться с жильцами, порядок расторжения договора, порядок начислений. Спросите, как управляющий решает вопрос со съехавшими должниками, есть ли у него судебная практика. Отдайте предпочтение тем фирмам, которые сконцентрированы на таком способе работы и не занимаются другой деятельностью.
Наша компания работает именно таким способом. Надеемся, это не повлияло на объективность настоящей статьи)).
Как снимать квартиру без посредников
Многие арендаторы жилья предпочитают снимать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам агентов. Схема поиска состоит из нескольких этапов:
- Сначала надо найти и изучить предложения от владельцев жилья. В сети есть множество специализированных сайтов, где собственники размещают объявление о сдаче квартиры.
- Связаться с владельцем жилья и договориться о просмотре понравившейся квартиры.
- Проверить документы владельца и права на собственность. После просмотра и предварительной договоренности очень важно убедиться в том, что вас не обманывают.
- Заключить договор с арендодателем и составить акт приема-передачи квартиры.
Требования к договору с агентством
Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.
Договор должен содержать следующие данные:
| Предмет | Указываются услуги, которые агентство берет на себя. |
| Описание услуг | Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру. |
| Вознаграждение агентства | Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов. |
| Срок действия | Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода. |
| Реквизиты сторон | Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес. |
| Ответственность сторон | Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются. |
| Гарантии | Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях. |
Как составить договор найма
К вопросу составления договоров необходимо относиться весьма ответственно. Прежде всего договор должен содержать полные реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, даты рождения, реквизиты паспортов, контактные данные). До подписания договора, нужно сверить паспорт арендатора с данными, указанными в договоре. Следует отметить, что чем больше у вас сведений об арендаторе, тем это лучше для вас.
Нужно обязательно указать в договоре ограниченный перечень лиц, которые будут проживать в квартире. Данный пункт может обезопасить вас от пересдачи вашей квартиры в субаренду целой группе неизвестных лиц. Также необходимо предусмотреть пункт о возможности повышения цены аренды, с целью покрытия инфляционных расходов.
Следует также предусмотреть пункт об оплате коммунальных счетов и заранее решить вопрос с тем, кто их будет оплачивать. Необходимо уточнить срок выплаты аренды и размер денежной компенсации в случае просрочки. Кроме того, укажите в договоре возможность его досрочно расторгнуть по инициативе одной из сторон, а также сумму залога и процедуру его возврата.
По словам генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, при выборе плательщика по ЖКХ всё зависит от конкретной ситуации и тарифа.
«Самое простое решение – включить расходы на ЖКХ в стоимость найма квартиры. Минусы такого решения — наниматель не будет экономить ресурсы, вам придётся тратить личное время на оплату счетов, в зимнее время чистый доход от квартиры уменьшится из-за сезонного повышения расценок. Если же вы решили переложить оплату счетов на жильца, следите за тем, чтобы все платежи происходили вовремя. В случае задолженности по коммунальным платежам, жильцу будет проще переехать от вас, чем выплатить сумму за год», — рассказала Яна Глазунова.
Обязательно составьте опись находящегося в квартире на момент сдачи имущества. Особое внимание уделите бытовой технике и наиболее дорогостоящим предметам интерьера. В противном случае, вы не сможете доказать вашу собственность на данные предметы в случае их пропажи или порчи.
По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в договоре необходимо предусмотреть правила посещений квартиры собственником.
«Как правило, собственник может приходить в квартиру раз в месяц за получением арендной платы, и должен предупредить жильцов о своем посещении заранее», добавила Мария Жукова.
Сдать квартиру через агентство?
В том случае, если у вас нет времени и желания на самостоятельный поиск нанимателей, и вы хотите сдать квартиру через агентство недвижимости, мы к Вашим услугам, схема сотрудничества с нами состоит их 5 простых шагов:
- Заявка. Оставьте заявку у нас на сайте, с указанием вашего контактного номера телефона, с кратким описанием вашей квартиры (район, количество комнат, наличие мебели, стоимость на которую вы рассчитываете) наш специалист перезвонит вам в ближайшее время, для уточнения необходимых данных о квартире, а так же выслушает ваши пожелания к будущим нанимателям. Так же вы можете прямо сейчас позвонить по номеру телефона: 8 (495) 790-57-01 и наш специалист немедленно приступит к работе.
- Выезд специалиста. Сдать квартиру проще, если клиент располагает полной информацией о квартире. В этом отлично помогут качественные фотографии. Как показывает практика, мало кто из потенциальных Нанимателей желает тратить время на просмотр квартир, о которых не имеют представления.
- Реклама. Сотрудник агентства составит текст рекламного объявления, который в дальнейшем будет размещен в СМИ.
- Показ и переговоры. Показы квартиры могут быть назначены в любое удобное для Вас время, так же вам необходимо быть готовым к показу квартиры в выходные и праздничные дни, а также вечерние часы.
- Подписание договора. При появлении Желающих снять квартиру, следующим шагом будет заключение договора Найма жилого помещения.