Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски влечет договор с застройщиком по ИП?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.
Этапы строительства многоквартирного дома
Где взять деньги для начала собственного бизнеса? Именно с этой проблемой сталкивается 95% начинающих предпринимателей! В статье «Где взять деньги на бизнес» мы раскрыли самые актуальные способы получения стартового капитала для предпринимателя. Так же рекомендуем внимательно изучить результаты нашего эксперимента в биржевом заработке: «посмотреть результаты эксперимента»
Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.
1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства. Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.
2. Получите разрешения на строительство дома
3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.
4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.
Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.
Что делает генеральный подрядчик
Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства.
Главное, чтобы генеральный подрядчик имел большой опыт в строительстве новых жилых домов. От него теперь будут зависеть сроки и качество стройки. Генеральный подрядчик нужен, чтобы правильно организовать строительный процесс, а также участвует в оформлении проектной документации.
Основные функции генподрядчика:
- обеспечить безопасность всех работ на стройке, а также охрану окружающей среды;
- вовремя сдать проект заказчику;
- найти подрядчиков и проконтролировать строительный процесс.
Кoгдa гpaждaнин Poccии пpoдaёт кaкoe-либo имyщecтвo, oн дoлжeн зaплaтить нaлoг c пpибыли — этo 13%. Нo ecть нaлoгoвый вычeт, блaгoдapя кoтopoмy этa cyммa yмeньшaeтcя, a тo и вoвce иcчeзaeт.
Ecли вы кyпили нeдвижимocть дo 01.01.2016 г. и влaдeeтe eй yжe тpи гoдa — мoжeтe пpoдaвaть ee бeз oглядки нa нaлoг: в тaкoм cлyчae нaлoгoвый вычeт пoкpывaeт вcю cyммy нaлoгa. Ecли пpoшлo мeньшe тpёx лeт, тo нeoблaгaeмaя нaлoгoм cyммa — 1 млн pyблeй. Из цeны вaшeгo oбъeктa вычитaeтe миллиoн, c ocтaльнoгo плaтитe 13%. Для имyщecтвa, пpиoбpeтённoгo пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, минимaльный cpoк влaдeния — 5 лeт. Кyпили квapтиpy в 2017 гoдy — ждитe дo 2022 гoдa, тoгдa плaтить нaлoг нe пpидeтcя. Нaдyмaeтe пpoдaть paньшe — oтдaдитe 13% oт пpeвышaющeй миллиoн cyммы пpибыли.
Пoмнитe, чтo cpoк влaдeния cчитaют c мoмeнтa вcтyплeния в пpaвo coбcтвeннocти. Bcтyпить в пpaвo coбcтвeннocти мoжнo тoлькo c мoмeнтa cдaчи дoмa в экcплyaтaцию. Ecли вы кyпили квapтиpy нa кoтлoвaнe, a дoм cдaли чepeз пять лeт пocлe этoгo — пpидeтcя пoдoждaть eщe пять лeт. Нo yмeньшить нaлoг вcё paвнo мoжнo: для этoгo нyжнo пoдтвepдить pacxoды нa пoкyпкy или пoлyчить имyщecтвeнный вычeт.
Нaпpимep: в aвгycтe 2017 гoдa вы зa 2,5 млн кyпили квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe, a в ceнтябpe 2018 пpoдaли ee зa 3 млн. У вac ecть выбop мeждy имyщecтвeнным вычeтoм и вычeтoм в cyммe дoкyмeнтaльнo пoдтвepждeнныx pacxoдoв.
Ecли выбepeтe имyщecтвeнный вычeт — oблaгaeмый нaлoгoм дoxoд cocтaвит 2 млн pyблeй. Пoлyчитcя тaк:
Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 1 000 000 ₽) x 13% = 260 000 ₽
Ecли пoкaжeтe pacxoды, oблaгaeмый дoxoд cocтaвит 500 000 pyблeй. Tyт пo дpyгoмy:
Нaлoг = (3 000 000 ₽ — 2 500 000 ₽) x 13% = 65 000 ₽
Baжнo: ecли пpoдaeтe oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa, тo пoпpocить y гocyдapcтвa имyщecтвeнный нaлoгoвый вычeт cмoжeтe, тoлькo кoгдa вы c зacтpoйщикoм пoдпишeтe aкт пpиёмa-пepeдaчи. Mинфин в пиcьмe oт 19 июня 2015 г. № 03-04-05/35504 paзъяcнил, чтo бeз aктa этoт вычeт нe пpeдocтaвляeтcя.
Выбрать время и место
Застройщики начинают продавать квартиры на старте строительства жилого комплекса. Впоследствии цены на жилье в нем растут, если спрос высок и этому способствуют прочие рыночные факторы (например, низкая строительная активность в том или ином районе, инфляция). Наибольшая выгода гарантирована при покупке на начальном этапе сразу после официального запуска, наименьшая — в момент окончания строительства.
«В качестве выгодного кейса по приобретению жилья можно привести следующую схему: покупка жилья на этапе пресейла (этап осуществления предварительной продажи со стороны застройщика, когда инвестор может получить бóльший доход за счет приобретения ликвидного лота по самым выгодным ценам) и перепродажа его за квартал до ввода объекта в эксплуатацию, пока локальный рынок не перенасыщен. В результате конечная прибыль инвестора может составить до 10–13% в год», — рекомендует Кирилл Голышев. При этом он отмечает, что наиболее инвестиционно привлекательные проекты — жилые комплексы с запроектированной отделкой в благоприятных локациях рядом с метро, низким объемом конкуренции и отложенным спросом — до сих пор могут показывать рост цены за период строительства более 20%.
Голышев также советует обратить внимание на объекты, которые в будущем улучшат свою транспортную доступность за счет инфраструктурного строительства, а значит, и свою стоимость. Так, перспективными являются локации вблизи строящихся станций Большой кольцевой линии и станций проекта Московские центральные диаметры (МЦД).
Требования к застройщику по 214-ФЗ в 2021 году
Не все дольщики получают свои квартиры вовремя или вообще ждут завершения проекта. Иногда застройщик объявляет о банкротстве во время строительства. В таких ситуациях многоквартирный дом часто оставляют на стадии строительства. Анализ застройщика может помочь снизить риск.
Дело в том, что раньше продажа на ранних этапах, даже по низкой цене, была выгодна застройщику — он получал деньги здесь и сейчас и мог вложить их в этот или следующий проект.
Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в квартиры с минимальными затратами, вы можете купить студию или общежитие (готовое, не на стадии строительства) — это самые дешевые виды недвижимости. Нужно только понимать, что обстановка комнат в общежитии должна быть согласована с управляющей компанией, а также необходимо получить разрешение соседей на продажу.
К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательства, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением производственных объектов.
Чтобы не увеличивать число мошенников и быть уверенным, что дом будет достроен, а квартира передана, необходимо соблюдать определенные правила.
На что обратить особое внимание
План застройки участка является результатом местного плана и, с одной стороны, составляется в контексте ранее подготовленных документов, а с другой стороны, предопределяет подготовку последующих документов.
Явление массовое, но о частных застройщиках ничего не известно. В отличие от застройщиков коттеджных поселков, здесь гораздо меньше «личностей» в качестве игроков. Они не стремятся создавать бренды, у них нет PR или рекламных бюджетов. Кроме того, они избегают любой огласки. Из дюжины или около того частных застройщиков, с которыми мы говорили, только треть оказались открытыми, и только один назвал свое имя.
Управляющая компания, выбранная застройщиком, будет управлять зданием до проведения открытого тендера или выбора собственниками на общем собрании другой управляющей компании или иного способа управления.
А вот пример из другого сегмента. Небольшой участок площадью 8 га с соснами в охраняемом поселке между Рублевским и Новорижским шоссе обошелся застройщику в $250 000. Подвод коммуникаций и строительство дома (350 м2) — более $300 000
Ситуация с пенсиями, зарплатами, кредитами и вкладами. Развитие малого и среднего бизнеса.
В договоре должна быть указана их полная стоимость. Включая любые дополнительные расходы. Например, затраты, связанные с изменениями в фундаменте в результате деформации грунта на участке. Клиент должен четко понимать, какие дополнительные работы могут потребоваться и сколько они будут стоить.
Голышев также советует обратить внимание на участки, транспортная доступность которых в будущем улучшится за счет строительства инфраструктуры и, соответственно, их стоимость. Например, перспективными являются места вблизи станции Большой кольцевой автодороги и строящегося проекта Московского центрального диаметра (МЦД).
Долевое жилье в 2021 году: переход на проектное финансирование, требования к застройщикам, порядок кредитования застройщиков банками. Не следует беспокоиться перед вступлением в проект эскроу для инвестиций. Недавно мы начали продавать квартиры в новом жилом комплексе бизнес-класса «Архитектор», строительство которого мы начали на юго-западе Москвы. Сейчас вы можете купить квартиру в этом комплексе, например, за 11 миллионов рублей.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.
О строительстве на землях сельхозназначения
Строительство запрещается проводить на землях, которые подвергаются мелиорации. Или если участок используется в производстве продукции сельхозназначения. Исключением становятся лишь небольшие постройки, предназначенные для проживания в любое время года.
Для решения вопроса в данном случае тоже обращаются к органам местной власти. Отдельно стоит узнать, возможна ли смена одной категории земли на другую. Главное – доказать в случае необходимости, что здание возводится только для поддержания хозяйства. Даже если оно многоэтажное.
Многоэтажный дом
Доступны три возможных варианта для решения проблемы:
- дача на землях, созданных для такого строительства
- «нежилые» помещения
- коттеджи на территориях, которые выделены под крестьянско-фермерские хозяйства
Обязательно надо доказать, что хозяйство существует. И что оно относится к разновидностям, требующим постоянного проживания человека. Иначе нельзя будет возвести капитальные постройки для постоянного проживания.
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Перед тем, как начнем
Определите, располагаете ли вы достаточными средствами, возможностью взять кредит на самостоятельный старт или необходимо привлекать инвесторов. Если средства уже есть, можно создать ИП, для привлечения крупной суммы со стороны лучшим выбором станет организация ООО.
Изучите спрос на недвижимость в своем регионе. В зависимости от этого следует выбирать направление деятельности: строительство таунхаусов, коттеджей на продажу или деревянных домов под заказ.
При составлении бизнес-плана следует учитывать сезонность, среднюю стоимость жилья в вашем регионе и покупательские возможности населения. Спрос на строительство жилья очень высокий, но начинать лучше с узкой специализации и выбрать самые востребованные варианты, позволяющие выйти на окупаемость в самые короткие сроки.
Особенности регистрации бизнеса
Для того, чтобы работать официально и не иметь проблем с законом, необходимо пройти регистрацию либо в качестве ИП, либо зарегистрировать ООО. Выбрать форму организации бизнеса вы можете исходя из того, какие перспективы вы видите для себя. Если в планах нет работы по госзаказам, то достаточно регистрировать ИП, если вы планируете масштабный бизнес с участием в государственных программах, то необходимо регистрировать ООО. Повторюсь, что часть строительных работ требует специальных допусков и лицензирования. Огромное внимание на стройке следует обращать на вопросы по ТБ.
В строительстве достаточно много видов деятельности, связанных с повышенной опасностью, а ответственность за жизнь и здоровье рабочих несет руководитель предприятия. Специалисты советуют, прежде чем открывать строительный бизнес, получить самостоятельный опыт работы на стройке. Опыт работы позволит понять все нюансы бизнеса изнутри, проанализировать возможные проблемы, дабы избежать их в собственном деле.
Первое, что необходимо будет сделать — это пройти процедуру регистрации и получения необходимых разрешительных документов. На это уйдет от 50 до 100 тыс. рублей. Далее необходимо найти помещение для офис — аренда обойдется в 30-40 тыс. руб. в месяц. Отдельно будет необходимо помещение для склада. Еще 20-30 тыс. руб. Приобретение оборудования — сумма будет зависеть от того, в какой нише планируется осуществлять деятельность. Чем сложнее и технологичнее работы, тем дороже оборудование. Здесь речь может идти о суммах от 200-300 тыс. руб. до нескольких миллионов.
Спец. оборудование для рабочих (каски, обвязки, перчатки, очки, униформа) — постоянные расходы в размере 50-100 тыс. руб. Таким образом, ваши стартовые расходы могут составить от 500 тыс. руб. для организации бригады отделочников, до нескольких миллионов рублей на организацию серьезного большого предприятия.
О сроке действия разрешения
Государственные органы власти зачастую принимают решение о приостановке, консервации и даже прекращении строительных работ. И тому есть множество причин. Однако в подобной ситуации есть и ряд позитивных моментов:
- решение принимается не позднее, чем за 30 дней; к тому же, выданное на руки разрешение на строительство отзывают в крайне редких случаях;
- ситуация наподобие этой обычно не затрагивает лиц, которые своевременно выполнили каждое выдвинутое к ним требование;
Главное – ответственно подойти к вопросу подготовки всей требующейся документации. Одной из основных причин отказа часто становится недостаточность копий представленных бумаг. Искаженные или недостоверные сведения – другая причина, по которой чиновники противятся оформлять разрешение.
- если в выдаче разрешения все-таки отказывают, то весь пакет документов возвращают заявителю при условии, что никаких претензий к действиям властей с его стороны нет. Если возражения имеются, то подается заявление на оспаривание решения должностных лиц в суде.
Другие особенности получения разрешения на многоэтажное многоквартирное строительство
Застройщик готовит комплект документов не только для того, чтобы инициировать процедуру выдачи разрешения на строительство. После того как все бумаги собраны, заявить должен предоставить дополнительную информацию об объекте, а также недостающие материалы, содержащие сведения о нем. Это:
- схема расположения ЗУ (СРЗУ) на кадастровом плане, отображающая границы создаваемого участка или перераспределяемых территорий, сведения о которых вносятся в общую систему обеспечения градостроительной деятельности;
- данные о разделах, входящих в состав документации по проекту; для каждого раздела создается отдельная копия;
- копия результатов инженерно-технических решений по дому;
- характеристики сетей инженерно-технического обеспечения;
- площадь объекта.