Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение земельных участков между двумя собственниками за плату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
Комментарии к статье 39.28 земельного кодекса РФ
Юридическая природа перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключается в возможности изменения местоположения границ земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе с увеличением площади таких земельных участков за счет земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Использование механизма перераспределения предполагается в тех случаях, когда в целом для изменения местоположения границ земельного участка, находящегося в частной собственности, прямых препятствий не существует, а в некоторых случаях такая процедура является желательной, но предоставление и образование для этих целей самостоятельного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, запрещено или нецелесообразно.
Перераспределение земли, принадлежащей частникам
Если земельные участки, которые будут участвовать в процедуре, принадлежат частникам (физическим и/или юридическим лицам), то действовать нужно следующим образом:
|
Этапы |
|
Находим владельца зу. |
|
Обговариваем с собственником смежного надела условия перераспределения. |
|
Заключаем соглашение. |
|
Организуем проведение кадастровых работ. |
|
Регистрируем новые наделы, образованные в результате процедуры. |
Возможна ли прирезка одного и того же участка в несколько этапов
Допустим, есть смежный с находящимся в вашей собственности участком, государственный участок, который не стоит на кадастровом учете. Можно ли осуществить прирезку к государственному участку в пределах 10%, а далее повторить процедуру до полного «исчерпания» государственного земельного участка?
Лично я не вижу ничего в этом ничего противозаконного. Однако, решать этот вопрос лучше предметно на месте и с кадастровым инженером. Собственник ЗУ может любым не запрещенным законом способом определять судьбу данного земельного участка, а именно: увеличивать, уменьшать, делить, выделять, дарить, продавать и т.д. Единственное следует учитывать, чтобы формируемый участок не превышал допустимых пределов по площади (см. ПЗЗ Вашего муниципального образования), а также соответствовал виду его разрешенного использования.
Документы для перераспределения земельных участков
Для того чтобы начать процедуру перераспределения земель, представьте в Росреестр такие документы:
- гражданские паспорта заявителей, то есть участников соглашения о перераспределении;
- письменное соглашение собственников смежных участков о перераспределении земельных участков;
- заявление соответствующего образца в подразделение ЕГРН о перераспределении;
- технические и кадастровые паспорта, другая техническая документация на земельные участки, которых касается процесс перераспределения;
- правоустанавливающие документы на земельные участки, указанные в соглашении о перераспределении.
Могут потребоваться и другие документы по усмотрению работников Росреестра.
Перераспределение земельных участков — что это такое?
Coбepитe нeoбxoдимый пaкeт дoкyмeнтoв и cocтaвьтe зaявлeниe нa oбpaзoвaниe зeмeльнoгo yчacткa пyтeм пepepacпpeдeлeния либo измeнeниe гpaниц yчacткoв. Укaжитe в нeм:
📒 Дaнныe зaявитeля — фaмилию, имя, oтчecтвo, мecтo пpoживaния и дaнныe пacпopтa.
📒 Кaдacтpoвыe нoмepa yчacткoв, гpaницы кoтopыx бyдyт пepepacпpeдeлeны.
📒 Дaнныe пpoeктa мeжeвoгo дeлa нa вce нaдeлы, кoтopыe yчacтвyют в пpoцeдype.
📒 Cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopый пpилaгaeтcя к зaявлeнию.
Пoдaйтe зaявлeниe вмecтe c coбpaнным paнee пaкeтoм дoкyмeнтoв в мecтный opгaн yпpaвлeния. Cpoк paccмoтpeния зaявлeния — нe бoльшe мecяцa.
Oбpaтитecь в гocyдapcтвeнныe opгaны, к гeoдeзичecким кoмпaниям или чacтным кaдacтpoвым инжeнepoм. Oбязaтeльнo пpoвepьтe, ecть ли y кoмпaнии лицeнзия нa ocyщecтвлeниe пoдoбнoй дeятeльнocти и ecть ли cвeдeния o чacтнoм cпeциaлиcтe в фeдepaльнoм cпиcкe нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa.
Кaдacтpoвый инжeнep дoлжeн пpoвecти цeлый pяд paбoт и выдaть плaн c yтвepждeнными измeнeниями гpaниц. Cтoимocть eгo ycлyг oтличaeтcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, peпyтaции cпeциaлиcтa, oбъeмa paбoт. B cpeднeм oнa cocтaвляeт 15 000–50 000 pyблeй.
Земельный юрист Татьяна Скворцова
Основания передела земель, пребывающих в публичной собственности, оговорены ст. 39.27 ЗК РФ. Допускается перераспределение муниципальных земель и участков:
- не предоставленных в пользование частным лицам и при этом не обремененных правами сторонних лиц (сервитут не учитывается);
- предоставленных на одном виде права одному лицу (с его согласия).
Если перераспределение производится на основании проекта межевания, соответствующее соглашение или решение об образовании новых участков должно содержать ссылку на административный акт, которым этот проект утвержден. Если передел проводится согласно схеме расположения участка на кадастровом плане, такая схема прилагается к соглашению либо решению муниципалитета и утверждается им же.
Правовое регулирование передела земель муниципальной и частной собственности между собой претерпело значимые изменения в связи с принятием Федерального закона № 171 от 23.06.14 г. Согласно ст. 39.28 ЗК РФ в действующей редакции, процедура возможна, когда:
- исходные участки расположены в пределах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии, при условии, что цель передела – приведение границ существующих участков в соответствие с проектом межевания территории;
- осуществляется приведение границ частных участков в соответствие с ранее утвержденным проектом межевания с целью исправления таких недостатков как чересполосица, изломанность границ, вклинивание, вкрапливание при условии, что после передела площадь частного земельного участка не превысит граничных лимитов;
- осуществляется перераспределение муниципальных земель и участков, предназначенных для ведения огородничества, садоводства, личного подсобного или дачного хозяйства;
- преобразование связано с изъятием участков для муниципальных нужд для строительства линейных и других капитальных объектов недвижимости.
Перераспределение земельных участков, находящихся в частной и публичной собственности, подразумевает подписание соглашения. Перераспределение может осуществляться на основании (одно из двух):
- проекта межевания территории;
- схемы расположения участка на кадастровом плане.
К соглашению в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт участка. Если передел предполагает увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, заинтересованное лицо вносит плату, порядок расчета которой устанавливается муниципалитетом.
Это изменение границ смежных участков с согласия собственников для установления новой границы. Суммарная площадь двух участков при этом не меняется.
По сути происходит образование нового земельного участка путем перераспределения, а существование старого прекращается.
Перераспределение бывает двух типов, с сохранением площади исходных участков или с изменением, но общий контур двух участков не меняется.
- Между собственниками должно быть согласие
- Оба участка должны стоять на кадастровом учёте
- Участки должны быть смежные, то есть одна из сторон участка должна быть общей
- У участков должна быть одинаковая категория земель
Стоимость перераспределения земельных участков зависит от проведения необходимых операций, которые представлены в нижеприведённой таблице.
| Услуги по составлению кадастрового плана | Около 50000 тысяч рублей |
| Оплата по межеванию новых участков | 15000–30000 рублей |
| Государственная пошлина | 2000 рублей |
| Регистрация новых площадей | 2000 рублей (физическое лицо)
22000 (юридическое лицо) |
Действия землевладельца по перераспределению земель
Чтобы начать процедуру, необходимо собрать комплект необходимых бумаг. Для того чтобы определиться с их перечнем, нужно прийти в местную администрацию. Статья 39.29 ЗК РФ говорит о том, что для перераспределения нужно соглашение, заключаемое между собственниками. С этим целями подается соответствующее заявление.
Заявление имеет типовую форму, заполняется в произвольном порядке. В качестве примера заполнения, можно поинтересоваться в уполномоченном органе и уяснить для себя правила его заполнения. Кроме того, взять бланк заявления, тот, который действует на территории муниципального образования, где находится земельный участок. Форма заявления не имеет строго унифицированной формы. Исходя из этого, она может быть разной. Все зависит от конкретного муниципального образования. Кроме личного присутствия, заявление может подать от лица собственника его представитель. Но ему нужна доверенность. В этом документе необходимо написать перечень полномочий представителя. Кроме личного присутствия, заявление допускается подавать через интернет портал Госуслуги.ру или по почте.
В заявлении указывается:
- фамилия, имя, отчество, адрес сторон соглашения;
- если его подает ЮЛ – то его наименование, юридический, фактический адреса, реквизиты: ОГРН, ИНН;
- номера участков согласно кадастру.
Порядок перераспределения земельных участков
- Соглашение о перераспределении земли. Сначала владельцы участков готовят соглашение о выполнении распределения. Важно договориться между соседями о новых границах из земельных участков.
- Сбор необходимых документов. Схема участка, кадастровый паспорт, документы подтверждающие право собственности на участки, документация на постройки — вот лишь немного, что точно пригодится в процессе перераспределения.
- Заявление о перераспределении земельных участков, подается в Росреестр. Укажите в нем данные заявителя, его адрес, кадастровые номера земельных наделов.
- Межевание. Кадастровый инженер выезжает на место и выполняет все межевые работы, включая геосъемку и оформление межевого дела.
- Постановление о проведении перераспределения.
- Кадастровый учет. Земли с новыми границами ставятся на учет в Росреестр, участки получают индивидуальные номера, оформляются паспорта, формируется протокол образования новых земельных зон.
- Регистрация права собственности. В завершении процедуры, оформляется права собственности на участки для каждого владельца.
Когда необходима процедура
Основные условия для проведения данной процедуры:
- Если необходимо проложить коммуникации и инженерные сети на площади смежной земли.
- Если по требованию закона необходимо привести в соответствие минимальное расстояние от постройки до границы земельного участка.
- Принятие решения суда относительно изменения границ на смежном участке.
- Если несколько владельцев одного земельного надела решили его между собой разделить.
- Если необходимо выровнять границу смежных территорий.
- При возведении жилого дома между смежными землями, если они перешли в собственность одного владельца.
- В случае соединения нескольких участков в единый для общего пользования.
Распределение одного участка земли также может происходить при принятии наследуемого имущества несколькими наследниками, которые изъявили желание выделить свою долю.
Порядок перераспределения
Данная процедура проходит в несколько этапов в соответствии с законодательными актами:
- Составление соглашения в письменном виде между собственниками смежных участков.
- Заполнение заявления и подготовка необходимого пакета документов.
- Предоставление заявления в ЕГРН, а также в организацию, которая проводит межевание земли.
- Получение постановления в местных органах власти о разрешении провести перераспределение земли.
- Проведение межевания (геосъемка, межевой план, оформление межевого дела согласно схеме кадастра).
- Формирование протокола об образовании дополнительных участков земли, а также оформление соответствующего паспорта.
- Получение выписки из государственных органов, которая подтверждает право собственности на образовавшийся надел.
Весь процесс по перераспределению земель на практике занимает не более двух месяцев.
Перераспределение земельных участков между двумя собственниками
Перераспределение земельных участков является одним из вариантов получения новых дополнительных наделов. Благодаря данной процедуре можно расширить свои владения, изменив границы старой территории. Однако стоит учесть, что к оговариваемому методу вправе прибегать только собственники участков, прилегающих друг к другу.
Процедура перераспределения и порядок её проведения чётко прописаны в Земельном Кодексе РФ.
Основной целью данного мероприятия является образование смежных территорий с изменёнными границами. При этом старые участки становятся несуществующими, поэтому так важно проводить повторное межевание и регистрировать новую площадь надела.
Необходимость в перераспределении может возникнуть в таких случаях:
- наличие судебного решения о переносе ранее установленных граничных точек участка;
- проведение коммуникационных систем, которые по плану должны находиться на территории конкретного землевладения;
- если недвижимость, возведённая на участке, нарушает закон о минимальном расстоянии между границами и зданиями;
- при разделении территории между несколькими собственниками;
- для расширения текущих владений путём примыкания соседней площади;
- раздел земли между несколькими наследниками и пр.
Верховный суд разъяснил правила раздела земельных участков в случаях, которые чаще всего встречаются (при разводе, получении наследства и т.п.). В этих ситуациях огромное значение имеют размеры земельных наделов после процесса деления. Согласно закону, собственник может получить свой участок, только если все получившиеся после раздела доли соответствуют установленным нормам для целевого использования. Например, деление садоводческого участка может быть произведено лишь в том случае, если в дальнейшем все части могут быть использованы по тому же назначению.
Разъяснения правильного раздела земли были даны при пересмотре судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ земельного спора, произошедшего на территории Волгоградской области. Суть этого дела в следующем: гражданин решил через суд добиться выделения части участка земли и дома, которые находились в общедолевой собственности у нескольких людей.
Истцу принадлежало 2/3 земли и домовладения, а другая 1/3 — женщине. После смерти владельцы ее часть перешла наследнику. Согласно паспорту БТИ, площадь участка составляла 506 кв.м., а дома – 70,1 кв.м. Данная земля была предназначена для садоводческих целей, поэтому при ее разделении необходимо было соблюсти допустимые параметры для продолжения использования долей в том же назначении. Однако наследника подобный раздел не устроил, и он подал встречный судебный иск на истца, чтобы разделить собственность по собственному варианту. Но суд принял решение в пользу истца, отдав ему 337,3 кв.м. земли, а наследнику – 167,7 кв.м. Это же решение было поддержано апелляцией.
Волгоградский местный суд при принятии такого решения опирался на доли собственности, однако Верховный суд не был согласен с этим. Свое решение он объяснил ст.1. Земельного кодекса. В ней указано, что деление участков, находящихся в собственности сразу у нескольких людей, может быть осуществлено разными методами. Новые наделы могут быть выделены из существующих или перераспределены из имеющихся участков, а также проданы или отданы. Раздел долей также является выделением участка. При этом и новая, и оставшаяся части продолжают дальше считаться участками, но с новыми границами. Владелец выделенной доли становится полноправным собственником индивидуального участка, а владельцы оставшихся частей надела остаются собственниками долей общей собственности. Однако, несмотря на способы раздела, должно быть соблюдено первоначальное целевое назначение земли и всех выделенных из нее частей. Закон также предусматривает максимальные и минимальные размеры новых участков.
В 1996 года был проведен пленум Высшего Арбитражного и Верховного судов, на котором обсуждался Гражданский кодекс. Статья 252 ГК РФ гласит, что судебная инстанция может отказаться делить общую собственность согласно долям, если при этом всеми полученными участками нельзя будет и дальше пользоваться по назначению. В этом случае считается, что общему имуществу наносится ущерб.
Верховный суд уточнил, что это же самое зафиксировано и в Законе «О государственном кадастре недвижимости». В нем написано, что кадастровый орган может отказать в постановке земельного участка на учет, если разделенные доли не соответствуют указанным в законе размерам (минимум и максимум). На основе вышеприведенных законов Судебная коллегия по гражданским делам приходит к мнению, что выделение части из земельного участка, находящего в общедолевой собственности, возможно только при соблюдении во время раздела целевого использования и разрешенных площадей.
Земельный кодекс гласит, что минимальные и максимальные размеры участков могут быть установлены лишь градостроительными регламентами. А в Градостроительном кодексе указано, что размеры и правила пользования землей устанавливаются местной властью. В рассмотренном выше случае следовало основываться на постановление Волжской городской Думы ВО, согласно которому максимальный размер участка может составлять 0,2 гектара, а минимальный – 0,02 гектара. То есть выделенная ответчику часть земли площадью 167,7 кв.м. не соответствует данному постановлению. Это стало поводом для пересмотра данного земельного спора по указу Верховного суда РФ.
Разделы кадастра недвижимости
Указанный выше закон о ГКН содержит информацию о том, какие разделы имеются в кадастре недвижимости. В частности, это:
- Реестр недвижимости. В него включаются записи о недвижимом имуществе посредством описания данных о соответствующих объектах в ГКН. Эта информация находится в Едином госреестре прав, где можно узнать о существующих и прекративших существование прав на недвижимость, сведения об этой недвижимости и их правообладателях.
- Кадастровые дела. В данном случае речь идет о совокупности систематизированной документации, на основе чего в ГКН вносятся соответствующие данные.
- Кадастровые карты. Это тематические карты, которые составлены на одной картографической базе. В них воспроизводятся сведения о наделах земли, сооружениях готовых и на стадии незавершенного строительства, границах (государственной, между регионами, муниципалитетами, населенными пунктами, территорий с особыми условиями пользования, кадастровом разделении). Данные карты уполномочен вести орган кадастрового учета. Сведения предоставляются заявителям без ограничений.