Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о намерении заключить договор купли продажи ООО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается в силу закона и уплаченный аванс не может быть истребован обратно. В целом, в случае одностороннего отказа может быть понуждение к исполнению, а также проценты по ст. 395 ГК РФ со дня, когда основной договор должен быть заключен.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Правила составления соглашения о намерениях
Соглашение составляется в произвольной форме. Как правило, в нем указывается, какую сделку планируют заключить стороны и что для этого необходимо сделать (подготовить документацию, провести исследование и пр.).
Соглашение может содержать условия о порядке ведения переговоров (даты планируемых встреч представителей, порядок распределения расходов и т. п.). Однако в такое соглашение не должны включаться условия, ограничивающие ответственность сторон за недобросовестные действия.
Чтобы не быть связанным обязанностью заключить договор, рекомендуется прямо указывать в соглашении, что оно не является предварительным договором и не накладывает обязанности заключить в последующем основной договор.
Также в соглашение о намерениях может быть включено условие об эксклюзивности, согласно которому сторона обязуется в течение определенного срока не вступать в переговоры об аналогичном предмете с третьими лицами.
Юристы компании VALEN могут оказать весь спектр услуг, связанных с заключением сделки M&A и в том числе подготовкой соглашения о намерениях как ее первого этапа:
- составление соглашения о намерениях с учетом всех требований клиента;
- оценка документов, предлагаемых контрагентами, помощь в улучшении условий и переговоры с другой стороной;
- разработка дополнительной документации разного профиля;
- подробные консультации по любым вопросам, связанным с заключением соглашения.
Совмещение с задатком
Мы уже говорили о том, что предварительный договор не дает гарантий. При этом сбор документов, отыскание средств на покупку и т.д. могут занять не только много времени, но и потребовать серьезных материальных затрат. Например, покупатель может заключить с банком договор кредита под проценты, или продавец потратится на срочное снятие обременения.
Ни одной из сторон не хочется тратиться впустую, подготавливаясь к сделке, которая, возможно, не состоится. Поэтому стороны идут на совмещение договора о намерениях с договором о задатке. В этом случае и продавец, и покупатель могут быть уверены в одном – за счет задатка их риски и материальные затраты могут быть возмещены.
Так, в случае, если продавец откажется от сделки, то он будет обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. А если откажется покупатель, то задаток к нему уже не вернется.
Что такое договор о намерениях. Объясняем простыми словами
Договор о намерениях необходим, чтобы определить суть будущих правоотношений и установить определённые условия. В таком документе, как правило, прописывают:
- какая именно сделка будет заключена в будущем;
- условия, которые должны выполнить стороны перед заключением основного договора;
- в течение какого времени стороны заключат основную сделку.
Прежде всего соглашение о намерениях нужно, чтобы предварительно закрепить условия будущей сделки, при этом сохранив возможность отказаться от её заключения. Например, это удобно, если продавец ведёт переговоры сразу с несколькими потенциальными покупателями недвижимости.
Также письменное соглашение о намерениях может выступить доказательством того, что стороны действительно вели переговоры по сделке. В частности, оно может потребоваться при взыскании убытков, если ваш партнёр внезапно и неоправданно прервал переговоры.
Наконец, соглашение о намерениях может выручить предпринимателя, если у него возникли разногласия при исполнении договора, который он заключил с партнёром на его основе. Так, при толковании договора суд может обратиться в том числе к соглашению о намерениях, чтобы установить действительную общую волю сторон.
«Польский производитель 3D-принтеров Zortrax в начале 2014 года объявил, что подписал контракт на поставку 5000 3D-принтеров M200 американскому гиганту Dell.
После этого о маленькой тогда компании написали многие мировые СМИ, польские аддитивные технологии стали считаться качественными, а инвесторы начали массово финансировать стартапы страны, в том числе и саму Zortrax.
Впоследствии оказалось, что сделка была только договором о намерениях и до завершения не дошла, а весь успех оказался мифом».
(Из новости о том, как крупнейшая сделка производителя 3D-принтеров Zortrax оказалась обманом.)
В гражданском законодательстве «договор о намерениях» не предусмотрен, однако, в соответствии со ст. 429 ГК РФ, законодательство предлагает похожий инструмент — предварительный договор. Не путайте два этих понятия.
Главное отличие — в том, что договор о намерениях не влечёт правовых последствий в случае отказа одного из участников от заключения основного договора в будущем.
Предварительный договор же предусматривает, что стороны обязуются заключить основной договор в будущем при подписании предварительного договора.
Договор о намерениях часто заключают при следующих видах сделок:
- договор купли-продажи недвижимости;
- бартерный договор;
- договор кредитных сделок и займов;
- договор, где предметом выступают транспортировка, аренда и хранение.
В какой форме заключается предварительный договор купли-продажи доли в ООО
Если вам предстоит заключить предварительный договор купли-продажи доли в ООО, то в какой форме это надо сделать? Статья 429 (п. 2) Гражданского кодекса РФ отвечает на данный вопрос однозначно: форма предварительного и основного договора должна совпадать. Если вы еще не определились по поводу варианта оформления, то все договоренности фиксируются на бумаге. Игнорирование данного требования повлечет признание ничтожности документа.
Кроме того, согласно указаниям ст. 21 п. 1 ФЗ № 14 от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка по продаже доли в обязательном порядке подлежит заверению у нотариуса.
Из этого положения следует, что для предварительного договора купли-продажи доли в ООО нотариальное заверение строго обязательно, иначе документ будет признан недействительным.
С такой позицией соглашаются преобладающее большинство специалистов и юридическая практика. Кроме того, имеют место решения судебных инстанций, подтверждающие ее состоятельность.
Все бы хорошо, если б не некоторое обстоятельство, о котором заявил Высший Федеральный арбитражный суд в своем определении от 05.03.2012 № ВАС-1903/12. Вышеназванным документом оставлено в силе решение Арбитражного суда Пермского края РФ от 16.08.2011 по делу № А50-11309/2011, постановление Семнадцатого апелляционного суда от 11.10.2011 и вердикт арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2012 по тому же делу.
Речь идет о том, что, по мнению судей, в качестве предмета предварительного соглашения выступает взятое сторонами обязательство оформить впоследствии основной документ и оно не считается сделкой, ориентированной на продажу доли уставного капитала в ООО.
Нужно отметить, что такую практику нельзя считать верной. В материалах суда первой инстанции приложена ссылка на письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.
Письмо сообщает, что предварительные соглашения о купле-продаже недвижимости государственной регистрации не подлежат.
В действующем законодательстве (ст. 434, 158 Гражданского кодекса РФ) закреплены 3 формы предварительного договора:
- устная форма;
- письменная простая;
- письменная нотариальная.
Иные варианты оформления предварительного договора о купле-продаже законодательство не предусматривает. Госрегистрация сделок, как отмечено ВАС РФ в информационном письме, при заключении соглашения такого вида не проводится.
Следовательно, в данном деле суд без существенных обоснований подменил понятие государственной регистрации нотариальным заверением. В результате вынесено весьма спорное судебное решение.
Необходимо заметить: во всех подобных ситуациях суды ссылались на тот факт, что на время рассмотрения исков предварительные договоры уже были реализованы.
Учитывая вышеизложенное, можно резюмировать:
- Предварительный договор купли-продажи доли в ООО обязательно надо оформлять с нотариальным заверением. Игнорирование данного требования, предъявляемого к форме документа, влечет за собой признание его недействительным.
- Даже когда форма не соответствует требованиям, не исключается вероятность признания договора правомочным. Об этом следует помнить, подписывая сомнительные неформальные протоколы, касающиеся вопросов купли-продажи долей капитала ООО.
Заключение договора о намерениях сегодня чрезвычайно актуально в деловых кругах. Это один из наиболее действенных юридических инструментов для обеспечения безопасности и гарантированного совершения сделки на заранее оговоренных и согласованных условиях.
Договор о намерениях составляется сторонами в случаях, когда каждая из сторон-участниц согласна с условиями, на которых будет в последующем заключен основной Договор, но ввиду ряда обстоятельств у сторон:
-
отсутствуют необходимые для его подписания документы;
-
не может быть обеспечен доступ к предмету договора;
-
не может быть соблюдено одно из условий будущего Договора.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.
Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.
Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.
Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.
Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.
Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.
Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.
Чем грозит его несоблюдение?
Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок. Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров. Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.
Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата. Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.
Стоит отметить, что несоблюдение договора о намерениях не всегда ведет к расторжению сделки. При желании его можно дополнить и отредактировать по взаимному согласию, подстроив тем самым текст документа под новые обстоятельства.
Зачем нужен данный документ
Фиксация контрактного объекта и условий, которые необходимо выполнить участникам для заключения главной сделки, является своеобразной основой документа. Эксперты отмечают, что участники сделки должны с максимальной подробностью описать все достигнутые соглашения. Указание полной информации, касаемо готовящегося контракта, позволяет получить всем сторонам сделки гарантию исполнения всех условий соглашения.
Рассматриваемый контракт должен в обязательном порядке содержать в себе три основных пункта. Первый пункт — это непосредственно объект договорных отношений. Вторым пунктом являются условия, которые необходимо выполнить участникам для того, чтобы заключить главный контракт. Третьим пунктом является отрезок времени, на протяжении которого действует рассматриваемый документ.
Как показывает практика, обстоятельства, при которых будет заключено соглашение, зависят от вида основного договора. В тех ситуациях, когда данный документ содержит в себе информацию о намерении взятия определенного актива в аренду, фиксируется информация о порядке предоставления аренды и других схожих факторах. По мнению экспертов, первостепенную важность в таких соглашениях имеет срок действия документа. В той ситуации, когда участники не могут прийти к единому мнению до прекращения срока действия соглашения, то основной акт может быть подписан только с началом нового календарного года.
Отдельного внимания заслуживает вопрос о необходимости нотариального заверения такого контракта. Согласно правилам, установленным действующими нормативами, данный контракт должен быть зарегистрирован. Однако сам факт подписания предварительного соглашения не обязует стороны в обязательном порядке выполнить условия основной сделки. Из этого можно сделать вывод, что необходимость в обязательном привлечении представителя нотариальной конторы — отсутствует.
Вправе ли застройщик поднимать цену, если есть договор о намерении?
Мы выбрали квартиру в строящемся доме и заключили договор о намерении. В договоре есть такие данные: адрес, номер квартиры, общая площадь с учетом понижающего коэффициента 0,5 на лоджии и полезная площадь, стоимость 1 м² и общая стоимость квартиры, а также пункт о внесении аванса. Еще есть условие, что застройщик обязуется в дальнейшем заключить основной договор, и указан срок.
Квартиру мы покупаем с использованием счета эскроу и ипотечного кредита. Поэтому ждали, когда застройщик проверит и согласует документацию, а теперь ждем аккредитации в банке.
На данный момент застройщик обзвонил тех, кто еще не оплатил квартиру и планирует ипотеку, и сообщил, что не учел приказ Минстроя от 15 октября 2020 года № 631/пр. Для нас это означает, что мы должны оплатить еще 3 м² — 120 000 Р, а стоимость 1 м² вырастет на 500 Р — это 40 000 Р.
Законно ли пересматривать стоимость 1 м² на 500 Р, если есть договор о намерении? Должны ли мы платить за 3 м² лоджии, хотя то, что они появятся, не могли не учесть в первоначальной стоимости: общая сметная стоимость делилась на площадь застраиваемых квартир с дополнительными помещениями и лоджиями в том числе. Общая сметная стоимость прежняя — изменилась только площадь квартир, поскольку убрали понижающий коэффициент. И получается, что стоимость 1 м² должна понизиться, и мы бы остались с заявленной в договоре стоимостью квартиры.
Когда мы планировали сумму кредита по ипотеке, застройщик нас заверил, что существенных изменений в стоимости не будет и мы можем ориентироваться на эту цену. Сейчас нам одобрили сумму ниже, чем требуется, а нам надо найти еще 160 000 Р на первоначальный взнос.
Можем ли мы настаивать на том, чтобы стоимость квартиры нам сохранили неизменной? Законны ли действия застройщика?
Ольга, ваш вопрос и ответ на него намного сложнее, чем просто «законно это или нет». Тут важно понимать, чем предварительный договор отличается от договора о намерениях.
А еще необходимо разобраться в понижающих коэффициентах и том, как они влияют на расчет площади и стоимость квартиры.
Также нужно учесть, как считается цена основного договора долевого участия и как она соотносится с ценой предварительного договора. Попробуем разобраться во всем этом.
Законодатель придумал много терминов, чтобы определить площадь жилого помещения. Есть несколько видов площадей, и разобраться, какая из них какая, довольно сложно.
У жилого помещения есть общая площадь. В нее входят все отапливаемые помещения в квартире плюс полная площадь лоджии, балкона, веранды, террасы без поправочных коэффициентов. Эту площадь застройщик указывает в проектной декларации.
Например, в отношении балконов устанавливается коэффициент 0,3, а в отношении лоджий — 0,5. Это значит, что, когда будут определять общую приведенную площадь жилого помещения, к сумме площадей внутри квартиры прибавят площадь балкона, которую умножат на 0,3, и площадь лоджии, которую умножат на 0,5.
В связи с этим у участников долевого строительства появляется масса вопросов: почему в проекте квартиры одна площадь, в договоре долевого участия другая, а в выписке о праве собственности вообще третья? К сожалению, законодатель придумал именно так.
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться
Тут тоже не все просто. В последнем пункте есть оговорка, что цена «может быть определена». Именно это и вызывает споры: цена может быть определена, а может и нет.
А если застройщик пишет, что стоимость квартиры определяется как стоимость 1 м², которую умножают на общую площадь, то применять поправочный коэффициент не надо.
Когда органы БТИ ставят объект на кадастровый учет, то всегда применяют поправочные коэффициенты на основании своей внутренней инструкции.
Потому возникает небольшой казус. По договору застройщик обязуется построить квартиру определенной площади, а в техническом паспорте эта площадь будет отличаться: застройщик не применил поправочный коэффициент, а БТИ применило. Отсюда вопрос: будет ли расхождение в площади нарушением договора?
Но я бы сказал, что однозначного ответа тут все-таки нет. Сложившаяся практика, по крайней мере известная мне, говорит, что большинство застройщиков применяют поправочный коэффициент. В моем городе так делают абсолютно все застройщики.
Если подвести краткий итог, раз у вас в договоре указана приведенная площадь квартиры и применение коэффициентов, то цена из-за приказа Минстроя меняться не должна. Нужно понимать, что приказ вообще ничего не изменил в порядке расчета цены. Но если в договоре указана просто общая площадь без коэффициентов, то застройщик, скорее всего, прав.
Но все это не отменяет того, что и до принятия приказа №631/пр застройщик мог продавать квартиры без понижающих коэффициентов. Так что внимательно изучайте свой договор.
Вы указали, что подписали не предварительный договор, а договор о намерениях. И это еще одна проблема. Гражданский Кодекс вообще не закрепляет такое понятие, как договор о намерении. ЗАТО в нем есть положения о предварительном договоре.
Меморандум о намерениях — глоссарий КСК ГРУПП
Меморандум о намерениях — предварительный, не имеющий юридической силы документ, который предваряет контракты. Составляется он перед поглощением/слиянием, инвестированием, служит закреплению достигнутых при переговорах договоренностей по будущим контактам.
В англоязычной литературе чаще применяется другой термин — письмо о намерениях. LOI, или Letter of intent, в отличие от принятого в русскоязычной среде, содержит более обобщенные указания. Автор такого документа заявляет о том, что планирует:
- закупить товар (определенное количество) — с указанием примерных условий;
- подписать контракт;
- купить/продать акции;
- инвестировать средства в объект;
- полностью либо частично войти в управление предприятием.
К целям такого документа относят обозначение условий соглашения:
- количества продукции;
- качества и характеристик приобретаемых товаров;
- условий доставки;
- стоимости, при которой сторона соглашается на сделку.
К целям также относят предоставление данных о покупателе, вплоть до реквизитов, обеспечение гарантий, уведомление о прочих намерениях по завершении сделки либо исполнении конкретного договора.
В каких случаях составляется Письмо и Протокол о намерениях сотрудничества
Другой вариант инициировать сделку — направить потенциальному партнёру письмо о намерениях сотрудничества. Документ подходит для ситуаций, когда у сторон нет соглашения или предварительного договора. Письмо представляет собой предложение или заявку с просьбой заключить контракт. Может содержать дополнительную информацию: перспективы для обеих сторон, принципиально важные условия взаимодействия.
Письмо или уведомление о намерении не имеет юридической силы и относится к деловой переписке, а не к нормативным актам.
Оно никого не обязывает заключать впоследствии основной договор: после переговоров контрагенты могут прийти к выводу, что сотрудничество невыгодно. Разновидностью такого письма можно считать коммерческое предложение, когда поставщик рассказывает потенциальному покупателю о своей продукции и ценах на неё.
Протокол о намерениях — это одна из форм соглашения о намерениях. Заключается, когда стороны планируют сотрудничать в будущем, но точные сроки и условия потенциальных сделок неизвестны. Содержит следующую информацию:
- наименования сторон, в чьём лице представлены;
- суть намерений — «заключить договор о…», «совместно работать над…»;
- срок реализации протокола (необязательно);
- отметка о том, что протокол не является предварительным договором;
- реквизиты и подписи сторон.
Что нужно для подготовки и использования?
Перейдем к пакету бумаг, который может понадобиться вам для подготовки договора о намерениях. Он немного меньше, чем полный пакет документов, требующихся для осуществления купли – продажи, но тем не менее достаточно разнообразен:
- Удостоверения личности каждой из сторон;
- Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- Кадастровый паспорт собственности;
- Технический паспорт и план собственности;
- Выписка из ЕГРП;
- Выписка из домовой книги (при купле – продаже квартиры);
- Свидетельств о праве на наследство (если имущество получении продавцом после смерти его владельца и еще не переоформлено);
- Разрешение других собственников (если продается доля).
Когда заключается договор о намерении купли-продажи?
Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.
Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры. Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.