Договор долевого участия (ДДУ при покупке квартиры, обязательные условия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия (ДДУ при покупке квартиры, обязательные условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

---

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

В чем преимущества ДДУ?

• Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
• Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
• Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
• Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.

Пошаговая инструкция по приобретению жилья

Для заключения ДДУ достаточно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно будущий дольщик приезжает в офис застройщика и подписывает договор. Если сделка оформляется с одновременной выдачей кредита, то она может быть трехсторонней и проходить в банке.

Для того чтобы все прошло гладко необходимо пройти ряд важных шагов:

1. Изучить репутацию застройщика. Для этого необходимо проверить:
   • были ли у компании громкие судебные процессы с дольщиками;
   • не задерживала ли она сроки строительства.

   Проверяются в обязательном порядке и все документы на строительство. Нужно также спросить:

   • проектную декларацию;
   • учредительные документы застройщика;
   • сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала;
   • финансовые результаты прошлого года;
   • информацию о проекте строительства (в частности разрешение на стройку, подтверждение прав на земельный участок и пр.);
   • свидетельство о государственной регистрации застройщика.

   Прежде всего, будущий дольщик должен ознакомиться с документом и выявить наличие в нем следующих пунктов:

   · Четкое определение объекта недвижимости, совпадающее с информацией в проектной декларации (площадь, планировка, расположение на этаже);

   · Сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства;

   · Точную стоимость объекта, сроки и порядок выплат;

   · Гарантийные обязательства девелопера (три года на технико-инженерное обеспечение и пять лет – на саму квартиру, уменьшать их девелопер не имеет права);

   · Способы обеспечения выполнения строительной компанией обязательств (это могут быть договоры страхования, отчисления в компенсационные фонды, с 2020-го года – счета эскроу);

   · Информацию о социальной инфраструктуре, которую должен обеспечить девелопер.

   В случае, если в договоре не прописаны такие условия, он будет являться недействительным, и зарегистрировать его в Росреестре не удастся.

   На первой странице в обязательном порядке обозначается застройщик, фирма, с которой вы заключаете договор. Это должно быть не только название, но и форма правления, и идентификационный налоговый номер, и сведения о внесении компании в ЕГРЮЛ. В некоторых случаях официальное название застройщика и девелопера могут различаться – в целом, это нормальная практика, но лучше уточнить у организации, в которую вы обратились, об их взаимосвязи с фирмой, фигурирующей в документах. Важно при этом, чтобы застройщик был указан во всей документации, а не только в ДДУ.

   ДДУ подписывается генеральным директором организации. Если договор будет заверен подписью иного лица, то в случае возникновения судебных разбирательств возникнут трудности. Также необходимо обратить внимание на предмет заключения сделки – номер кадастрового участка и адрес, номер будущей квартиры. Не должно быть малейших неточностей. Цена договора, в свою очередь, указывается фиксированная, в большинстве случаев прописывается стоимость квадратного метра – в некоторых договорах указывают, что изменение цены возможно по обоюдному согласию сторон.

   Если девелопер нарушает сроки передачи, то он обязуется выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования.

   В договоре указывается, что он прекращает свое действие только после исполнения по нему обязательств. Никаких сроков окончания действия в нем не прописывается – Росреестр подобный ДДУ просто не зарегистрирует. Сроки сдачи указываются в кварталах (к примеру, «IV квартал 2021 года»), реже – в точных датах («до 1 сентября 2021-го года»). До этого момента застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию, а именно – пройти государственную комиссию и обзавестись разрешением на ввод. Ещё полгода дается девелоперу на то, чтобы передать квартиру дольщику. Если в течение двух месяцев после установленной даты застройщик не сдал объект, дольщик получает право разорвать договор (если обратное не прописано в ДДУ). Предварительно, однако, он должен уведомить строительную компанию.

   Иногда застройщики включают в ДДУ пункт о том, что компания несет ответственность за срыв сроков только при наличии прямой вины, однако, что очевидно, это является нарушением Федерального закона о долевом участии. Такой пункт можно трактовать по-разному, и девелоперы пользуются этим, чтобы уйти от необходимости выплачивать неустойку в случае задержки ввода объекта. Если компания добросовестная, такого пункта в договоре не окажется.

   Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ

   Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.

   Что обязательно должно быть прописано в договоре ДДУ

   ФИО и паспортные данные покупателя.

   Основные характеристики многоквартирного дома (проектная декларация размещенная на сайте наш.дом.рф):

   • Кадастровый номер земельного участка под застройку;
   • Адрес объекта;
   • Этажность;
   • Срок сдачи дома в эксплуатацию;
   • Материал наружных стен и перекрытий;
   • Класс энергоэффективности и сейсмостойкости;

   Информация о квартире, которая будет передана в собственность:

   • Номер квартиры;
   • Количество комнат и площадь квартиры;
   • Высота потолков (не обязательно);
   • Наличие балкона или лоджии (не обязательно);
   • Тип отделки и ее особенности (материалы);
   • План квартиры;
   • Срок гарантии на жилье.

   Срок передачи квартиры дольщику.

   Стоимость квартиры, срок и порядок ее выплаты.

   Эскроу-счет, название и реквизиты банка, куда нужно направить средства.

   Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

   • Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

   • Паспорта дольщиков;

   • Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

   • Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

   • Проектная декларация и разрешение на строительство;

   • План создаваемого объекта (квартиры);

   • Квитанция об оплате госпошлины.

   Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

   Правила оформления договора долевого участия

   ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

   В ДДУ обязательно должны быть указаны:

   • предмет договора (характеристики жилья);
   • стоимость квартиры;
   • сроки строительства и сдачи объекта;
   • период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
   • способы обеспечения гарантийных обязательств.

   Нужно ли получать согласие застройщика

   Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется. Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

   Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

   Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

   Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

   Что такое электронная подпись, и как она выглядит

   Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.

   ❗️Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.

   Электронная подпись действует 1 год с момента выпуска. В течение срока действия вашей электронной подписи вы сможете подписывать ею другие документы на сделках в СберБанке.

   Через год вы не сможете подписывать ею новые документы. При этом ранее подписанные документы не теряют своей юридической силы по истечении этого срока.

   Плюсы и минусы оформления ДДУ

   Несмотря на введенные изменения ДДУ по-прежнему остается достаточно рискованной схемой. В частности, застройщик может разориться, или у банка, финансирующего строительство, отзовут лицензию до сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее у нового механизма имеется ряд неоспоримых преимуществ:

   1. Если условия ДДУ не выполнены застройщиком, покупатель может получить деньги обратно.
   2. На денежные средства, полученные в рамках ДДУ, распространяется программа государственного страхования вкладов.
   3. ДДУ проходит регистрацию в органах Росреестра, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
   4. При заключении ДДУ жилье обойдется дешевле, чем при покупке готового объекта.
   5. При нарушении сроков строительства девелопер должен выплатить немалую неустойку.
   6. Застройщик имеет гарантийные обязательства.

   Процедура регистрации в Росреестре

   Чтобы ДДУ мог быть без проволочек зарегистрирован в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.

   • Договор долевого участия. Обычно его подают в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после простановки на них отметок о совершении регистрационного действия выдаются сторонам договора.
   • Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то от второго супруга нужно согласие на заключение сделки, заверенное нотариусом.
   • Заявления участников ДДУ о совершении регистрации.
   • Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами паспорта и доверенности (если участвуют представители).
   • Разрешительная документация, дающая застройщику право на строительство, а также на использование земельного участка под будущим домом.
   • Проектная декларация.
   • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

   Возможные подводные камни

   Хотя дольщики, составившие с застройщиками ДДУ, защищаются государством, все равно часто возникают разные проблемы. Они связаны с незаконной или вовсе мошеннической деятельностью строительных компаний.

   К основным проблемам, которые могут возникнуть при покупке жилья в строящемся объекте, относится:

   • застройщик вместо ДДУ предлагает заключить договор инвестирования или купли-продажи, но в этом случае дольщик лишается права защиты со стороны государства;
   • заключается соглашение не с застройщиком, а иной компанией, что является частью мошеннической схемы;
   • в ДДУ включается пункт, с помощью которого организация может в одностороннем порядке вносить изменения в текст;
   • вносятся неверные сведения о характеристиках приобретаемой квартиры;
   • двойная продажа одного объекта недвижимости;
   • отсутствие в соглашении точных сроков, в течение которых дом должен быть сдан в эксплуатацию;
   • застройщик не выкупил землю, на которой возводится объект, поэтому дом по решению местной администрации может быть снесен в любой момент времени;
   • договор подписывается не директором организации, а менеджером, не имеющим нотариально заверенной доверенности.
   
   

   Похожие записи:

   • Подача апелляционной жалобы без пошлины
   • Госпошлина на уменьшение алиментов в 2024 году
   • Договор долевого участия( ДДУ в 2023 году что это такое при покупке квартиры, в строительстве