Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ТСН в многоквартирном доме и его плюсы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дать однозначный ответ на вопрос, что же все-таки лучше, ТСЖ или ТСН, сложно. Однако, исходя из данных, приведенных в данной статье, можно сделать вывод о том, что ТСЖ лучше в тех случаях, когда дом старый, так как существует возможность в относительно краткие сроки осуществлять ремонтные работы.
Преимущества и недостатки товарищества собственников недвижимости
Очевидными плюсами ТСН, как юридической формы, являются следующие факторы:
-
Общность совместного имущества. В отличие от ТСЖ, ТСН включает в себя не только жилые помещения, но и земельные участки, чердачные и подвальные помещения, а также все остальные возможные формы недвижимого имущества.
Таким образом, у руководства ТСН, по сравнению с руководителями ТСЖ, появляется возможность эффективнее распоряжаться нежилыми помещениями.
-
Общность и массовость в принятии решений. Этот фактор особенно заметен в районах, где преобладают новостройки и дома делят между собой один двор.
Таким образом, решение о возведении, к примеру, платной парковки, смогут одобрить жители сразу нескольких домов и при этом число людей, поддерживающих решение руководства ТСН, будет выше, чем число тех, кто не поддержит идею или вовсе не проявит инициативу.
В качестве недостатков ТСН можно рассматривать следующие факторы:
-
Длительные сроки решения вопросов. В старых домах, создание ТСН может быть просто нецелесообразным – сбор средств на ремонт помещений может затянуться на длительные сроки, что чревато переходом дома в аварийное состояние.
-
Риск банкротства. Поскольку ТСН, по факту, является юридическим лицом, присутствует риск его банкротства, а это значит, что никаких гарантий возврата вложенных средств нет.
-
Возможна деятельность вразрез с интересами собственников. ТСН нацелено на вопросы распоряжения жилыми фондами, поэтому решения о сдаче, к примеру, в аренду или перепродаже части общего имущества могут быть приняты вразрез с интересами жильцов.
-
Отсутствие должной законодательной поддержки. Такой недостаток, как слабая законодательная поддержка, свойственный для ТСЖ, также является недостатком ТСН.
Права и обязанности членов товарищества
Набор прав членов товарищества определяется уставом организации и зависит от сферы деятельности товарищества.
В частности, член СНТ вправе:
- принимать участие в управлении товариществом (это может быть как голосование по наиболее значимым вопросам на общих собраниях членов, так и избрание в состав правления или ревизионную комиссию товарищества);
- знакомиться с документами товарищества, подавать заявления и жалобы в правление;
- выйти из СНТ.
Обязанности члена СНТ следующие:
- уплата членских взносов и исполнение решений органов управления СНТ;
- соблюдение прав других членов СНТ и третьих лиц;
- соблюдение иных обязанностей, обозначенных в уставе организации и действующем законодательстве.
Документом, регулирующим деятельность ТСН, является Устав. Закон не содержит конкретных требований к его оформлению. Основным условием является соответствие законодательству. Документ должен содержать следующую информацию:
- название организации;
- правовой статус;
- местонахождение;
- состав товарищества (перечень собственников имущества);
- вид имущества, в отношении которого создается товарищество (садовые участки, квартиры в многоквартирном доме);
- права и обязанности председателя;
- права и обязанности попечительского совета;
- права и обязанности собственников;
- перечень вопросов, решаемых председателем;
- перечень вопросов, решаемых коллегиально;
- ответственность организации.
В состав товарищества могут входить как физические, так и юридические лица. Причем любое лицо может являться членом организации и его учредителем.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – объединение физических лиц, созданное в целях управления общим имуществом, имуществом собственников жилых домов, а также ведения единой хозяйственной деятельности.
ТСН (товарищество собственников недвижимости) представляет собой объединение граждан и организаций, имеющих в собственности недвижимость (в том числе, квартиру, жилой дом, коммерческие помещения, а также земельные участки), в целях осуществления всех полномочий собственника в отношении единого имущества в предусмотренных законодательством пределах. Формами ТСН считаются ТСЖ и СНТ. То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое.
И ТСЖ, и ТСН являются некоммерческими корпоративными организациями, вступление в которые носит добровольный характер.
Каковы отличия ТСН от ТСЖ?
Гражданско-правовой статус товарищества собственников недвижимости позволяет им добровольно организовывать такие объединения с целью пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом общего пользования многоквартирного дома (МКД). Как и в случае с ТСЖ, деятельность ТСН некоммерческая. Ее могут создавать не только владельцы квартир, но и собственники частных домов, гаражей, офисной и прочей нежилой, коммерческой недвижимости, а также дачники.
В отличие от ТСЖ, ТСН предоставляет более широкие возможности собственникам, а именно:
У ТСН появились дополнительные возможности, деятельность такой организации более широкая в сравнении с ТСЖ. Такое товарищество могут создавать не только собственники одного МКД. Объединяться под такой некоммерческой организацией могут и дворы, и владельцы любой другой недвижимости, которые будут управляться одним юридическим лицом, а не несколькими.
Выход члена из товарищества собственников недвижимости может осуществляться по желанию этого участника и должен оформляться документально. Для этого собственник недвижимости, желающий выйти из состава, пишет соответствующее заявление и подаёт в правление. Это осуществимо как лично, так и путём направления заказным письмом по почте (обязательно удостовериться в получении заявления, в чём поможет уведомление о вручении). Если подача произошла лично, «из рук в руки», второй экземпляр этого документа сохраняется у заявителя с отметкой члена ТСН о получении.
В случае наличия у выходящего из ТСН-организации участника доверенности от собственника недвижимости, её следует отозвать, то есть прекратить действие данного документа. Членство в ТСН прекращается с момента подачи заявления или с момента ликвидации права собственности на имущество, являющееся частью товарищества. Вместе с этим бывшему члену уже не нужно будет выплачивать членские взносы.
Альтернатива ТСН: практический анализ
Необходимость образовать объединение и последующее управление совместной собственностью, чаще всего, возникает в отношении жилой площади, так как эта сфера наиболее обширна, а ее владельцы всегда заинтересованы в создании для себя лучших условий.
Так, согласно ЖК РФ, управление в многоквартирном доме можно осуществить:
Из вышеперечисленного становится объективно понятно, что ведение дел многоквартирного дома собственными усилиями – весьма нестабильная конструкция, так как, зачастую становится сложно организовать общий совет, собрать взносы на решение совместной проблемы, многие теряют инициативу и не имеют грамотного подхода.
Управление с помощью сторонней организации – управляющей компании, вызывает массу недовольств, ввиду того, что повсеместно случаются злоупотребления со стороны таковой, игнорируются обращения собственников, фальсифицируются результаты проведения общих собраний, необоснованно завышаются тарифы, происходит мошенничество и растрата денежных средств собственников.
Однако, не допустить этого можно посредством ТСН, которое является хорошим подспорьем, эффективной и высоко конкурентной организационно-правовой формой.
Собственники помещений могут создать одно товарищество. Соответствующее решение принимается собственниками помещений на собрании. Решение считается положительным, если за него проголосовало более 50 % участников товарищества. Протокол о регистрации ТСН должен быть подписан всеми участниками товарищества. Устав также должен быть утвержден на собрании участников. В нем расписываются все аспекты деятельности: права, обязанности, начало и прекращение работы и т. д.
Правление ТСН должно быть утверждено до регистрации товарищества. Впоследствии оно назначает председателя. Также создается ревизионная группа, которая будет проверять работу правления. При регистрации в госорган следует представить:
- заявление о регистрации (№ 11001);
- нотариально заверенный протокол собрания;
- два экземпляра устава;
- квитанцию об уплате госпошлины.
После регистрации необходимо открыть счет в банке. На него будут поступать членские взносы и плата за коммунальные услуги. Остается только заключить договора с обслуживающими организациями. Как следует сдавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) отчетность? Поскольку товарищество регистрируется как юридическое лицо, то и отчетность сдавать ему также нужно будет как юридическому лицу.
Способ управления МКД избирается собственниками и в любой момент может быть изменен. Решения ТСН распространяются на все помещения в МКД. Если управлением недвижимости занималась управляющая организация, то собственники должны предварительно рассмотреть вопрос об отказе от услуг этой компании. Устав — это единственный документ ТСН.
Инициатор собрания собственников МКД должен сообщить всем жильцам о дате проведения собрания минимум за 10 дней путем вручения уведомлений под подпись или отправки их заказным письмом.
Любые решения товарищества считаются принятыми, если за них проголосовал кворум, то есть более 50 % собственников. Если кворум отсутствует, то инициатор может собрать повторное собрание и принять решение в заочной форме. Принятые таким образом решения должны быть доведены до всех членов общества. С этой целью инициатор или его представители обходят все квартиры и раздают жильцам решения в письменной форме.
Плюсы и минусы товарищества собственников жилья
К положительным сторонам, свойственным ТСЖ, можно отнести следующие аспекты:
Возможность влиять на деятельность управляющей компании. Поскольку все решения в ТСЖ принимает собрание, состоящее в основном из жильцов, то если оно, к примеру, не одобрит решение УК о ремонте подъезда с использованием дорогостоящих материалов, то они и не будут использоваться при осуществлении ремонтных работ.
Возможность выбора управляющей компании. ТСЖ может отказываться от услуг, предлагаемых сторонними подрядчиками, и привлекать к работе специалистов необходимой квалификации.
Впоследствии для ТСЖ образуется возможность формирования собственной эксплуатирующей организации, что позволяет предлагать услуги также и в пределах других жилых домов и получать за счет этого дополнительную прибыль.
Благоустроенные дворовые территории. Жильцы, в большинстве своем, охотно готовы вкладывать денежные ресурсы в благоустройство территории, окружающей место их обитания.
Что касается негативных моментов ТСЖ, они заключаются в следующих положениях:
Повышенные эскплуатационные платежи. В силу того, что решения принимаются общим собранием, не исключается возможность, что жильцы, имеющие хороший материальный достаток, изъявят желание осуществить благоустройство территории при помощи дорогостоящих приспособлений.
Слабая законодательная поддержка. Данный минус отражается на том, что недобросовестные жильцы, которые не оплачивают коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим положением, зная, что руководство ТСЖ не в силах взыскать с них долги в краткие сроки.
Другой момент – льготники, которые оплачивают коммунальные платежи не в том же размере, что жильцы без льгот.
Товарищество собственников недвижимости это юридическое лицо, которое включает в состав граждан, владеющих одинаковым недвижимым имуществом. Например, ТСН могут организовать владельцы дачных участков, квартир в многоквартирном доме.
Товарищество создается на добровольной основе. Его целью является общее владение, распоряжение и пользование объектами. Вступление в товарищество не делает объекты общей собственностью товарищей. Право собственности сохраняется за владельцем.
ТСН не ставит основной целью получение прибыли, организация существует для улучшений качества жизни собственников.
Юридическое лицо образуется для того, чтобы собственникам было легче управлять имуществом. Например, владельцы садовых участков организуют СНТ для того, чтобы обеспечивать чистоту территории садового товарищества, охрану, заключить договоры с организациями, обеспечивающими территории водой и электричеством.
Таким образом, товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, которая образуется на добровольной основе для совместного использования недвижимого имущества. Альтернативой ТСН является потребительски кооператив. При наличии согласия собственника в любое время можно переоформить товарищество в кооператив.
Товарищество собственников недвижимости – это нерелигиозное объединение. В соответствии с законодательством религиозные объединения могут относиться исключительно к унитарным предприятиям.
2016-02-29 Кормушка для мошенников
Среди собственников многоквартирных домов нередко можно встретить мнение, что хорошо бы создать свое товарищество собственников недвижимости (по-старому ТСЖ, то есть жильцов) и тогда, думают они, заживем: платить станем меньше, качество услуг станет лучше. Но это все мечты от непонимания, что же такое ТСН-ТСЖ.
И, прежде, чем пытаться претворять свое грёзы в реальность, нужно что-то почитать про данный способ управления домом. И вот тогда станет ясно, что ТСН-ТСЖ — это прекрасная кормушка для мошенников. Ведь практически председателя ТСЖ невозможно контролировать. Он всегда может предъявить подложные документы и сказать, что жители со всем согласны и за все проголосовали сами.
Законодательное регулирование
Рассмотрим детальнее, что это за товарищество ТСН с точки зрения ГК РФ. Изменения, касающиеся некоммерческих корпоративных организаций, были внесены ФЗ №99.
ТСН — это товарищество собственников недвижимого имущества (помещений в домах или в нескольких жилых зданиях, дачных участков), организованное для коллективного владения и пользования. Товарищество должно иметь устав, содержащий наименование документа, местонахождение организаци, ее состав, предмет и цель деятельности.
Товарищество не несет ответственности по обязательствам своих членов. Ему принадлежит только то имущество, которое указано в уставе, на праве долевой собственности. Высший компетентный орган товарищества определяет размер обязательных членских взносов. Управлением организации занимаются председатель и правление. Их функции могут быть досрочно прекращены в случае грубого нарушения обязанностей.
Плюсы и минусы организации ТСН
Обладатели недвижимости, решившиеся на создание товарищества собственников недвижимости, получают некоторые перспективные особенности и в то же время обременяют себя на отрицательные нюансы, влияющие на исход событий, которые рассмотрим ниже.
Плюсы ТСН:
- возможность обобщить управление всей недвижимостью под одним руководящим началом, что позволит провести наиболее рациональное распоряжение и управление объектами.
- полная прозрачность деятельности ТСН, в том числе и финансовой;
- главная цель ТСН – управление имуществом, что подразумевает возможность получения дохода от ее использования, который может быть реализован на общие нужды и тем самым, уменьшить взносы членов такой организации;
Минусы ТСН:
- поскольку товарищество собственников недвижимости причислено к статусу юридического лица, имеет место быть признание организации несостоятельной (банкротом), а значит отсутствуют гарантии возвратности ранее уплаченных средств;
- обязательное оформление лицензии на данный вид деятельности;
- товарищество собственников недвижимости имеет широкие границы возможностей, что провоцирует ситуации, при которых управляющий орган может принять решения, без учета мнения самих членов – собственников недвижимости и даже такого, которое способно идти вразрез с желаниями большинства.