Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица риски покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство Российской Федерации предусматривает особый порядок продажи квартир, принадлежащих предприятиям и организациям. Если сделка считается крупной, то есть цена имущества превышает 25% от общей балансовой стоимости активов компании, применяются дополнительные требования. Кроме того, уставные документы некоторых компаний позволяют считать любую сделку, связанную с покупкой или продажей недвижимости, крупной сделкой (статья 46 ФЗ-14), и перед заключением таких сделок управляющий директор компании должен получить одобрение учредителей на сделку.
Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:
-
Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.
У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.
-
Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.
Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.
-
Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.
Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.
Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.
Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.
Как не попасть в руки к мошенникам?
Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?
Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:
- Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
- Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
- Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
- При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).
Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица
- Недействительные документы. Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
- Заниженная или завышенная цена. С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
- Банкротство компании. Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
- Приобретение квартиры у фиктивной организации. Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.
Распространенные варианты мошенничества
Зачастую распространены ситуации предоставления уполномоченным лицом подделки разрешений руководящего органа организации или компании (юридического лица) на реализации объекта недвижимости.
Такими документами могут стать протокол собрания учредителей либо письменное согласие учредителей компании, которое оформляется в произвольной форме. Часто к таким методам прибегают для того чтобы лично обогатиться или сэкономить время.
Такие действия могут повлечь признание сделки недействительной. Подобная ситуация возникает при подаче одним или несколькими учредителями исковых заявлений в суд о своём несогласии на продажу объекта недвижимости.
По решению суда, как правило, выносится предписание о возврате денег покупателю. Но, как показывает практика, возврат может затянуться на долгие годы и в итоге вовсе не осуществиться.
Особое внимание стоит уделить доверенности, подтверждающей права доверенного лица подписывать документы по заключаемой сделке. Такая доверенность оформляется либо на проведение конкретной сделки (единоразовая) либо генеральная.
Как уменьшить риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица?
Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.
Какие документы потребуются
Перечень документов может отличаться в зависимости от категории сделки (крупная или нет). В стандартный набор входят:
- Паспорта сторон сделки.
- Доверенность на имя представителя организации, подписывающего ДКП.
- Бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Техническая документация на недвижимость.
- Документ, подтверждающий отсутствие долгов за ЖКУ.
- Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
- Документы юридического лица.
- Согласие всех учредителей организации (протокол собрания) при необходимости.
Также у продавца потребуется запросить свежие выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ.
Особенности покупки с привлечением ипотеки
Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.
Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.
Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.
Основные риски и схемы мошенничества
Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.
Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд. Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность. Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.
Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.
Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:
- Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
- Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.
Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.
- Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.
Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.
Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.
Справка: если учреждение стало владельцем квартиры менее 3 лет назад, велика вероятность оспаривания сделки через суд.
При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.
Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности
Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.
Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.
- Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
- Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
- В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.
Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.
Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.
Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.
Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.
Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.
Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.
ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.
Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.
Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома
Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.
Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:
- Лицензия застройщика.
- Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
- Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Заключение Государственной строительной экспертизы.
Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.
Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.
Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.