Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Замена стороны в договоре аренды земельного участка судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Как зарегистрировать переуступку прав аренды
Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:
- Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
- Заключить трёхстороннее допсоглашение.
- Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
- Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.
Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- первоначальный договор аренды и все его приложения;
- допсоглашение о перенайме;
- копии паспортов всех участников сделки;
- доверенности, если у участников есть представители;
- квитанция об оплате пошлины.
Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Замена стороны в договоре аренды консультант
В дальнейшем необходимо обратиться в геленджикский отдел, если объект находится на территории муниципального образования города-курорта геленджик, где на основании свидетельства о праве на наследство будет произведена регистрация права аренды уже на наследников. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Приобретение прав наземельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности 6.
Наниматель-1 передает, а наниматель-2 воспринимает права и долженности нанимателя-1 по контракту коммерческого найма жилого помещения от г. поначалу администрация согласилась, издала распоряжение об критериях приватизации и подписала контракт купли-реализации. Заключлибо истинное соглашение о сменестороны по контракту 1. Стороны пришли к соглашению о том, что в контракте ххххххх аренды нежилого помещения от хх. Завтра попробую позвонить в справочную службу (правда, дозвониться до их — из разряда фантастики )) спасибо, естественно, но почему вы за один из предложенных вариантов поставлибо отрицательную оценку?
Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или мунипальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления(п.18 постановления пленума ВАС РФ №11)
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Договор о замене стороны в договоре аренды земельных участков нужно заверять нотариально и регистрировать
Таким образом, внесение изменений в записи Государственного реестра прав возможно только в случае изменения сведений, в частности о субъекте права, при этом сам субъект права остается неизменным, меняются только определенные его идентифицирующие признаки (фамилия, имя, идентификационный номер).
Так, в письме отмечается, что в случае внесения изменений в договоры аренды земельных участков по замене стороны происходит переход вещного права от одного физического лица к другому. Другая ситуация предусмотрена Порядком принятия и рассмотрения заявлений о внесении изменений в записи, внесение записей об отмене государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и отмены записей Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 12 декабря 2011 года № 3502/5. В соответствии с подпунктом 2.5 этого порядка внесение изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется в связи с изменением сведений о недвижимом имуществе, праве собственности и субъекте (субъектах) этого права, других вещных правах и субъекте (субъектах) этих прав, обременении прав на недвижимое имущество и субъекте (субъектах) этих прав, содержащихся в Государственном реестре прав, которые не связаны с проведением государственной регистрации прав.
О замене стороны в договоре аренды земельного участка с одним собственником
часть 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Происходит переуступка аренды через администрацию Вашего города. Также может быть, что нотариально заключают договор «О намериниях», т. е. арендатор обещает Вам, что после того как он оформит участок на себя и став собственником он обязуется заключить в будущем с Вами договор купли-продажи данного участка.
Договор о замене стороны в договоре аренды земельных участков нужно заверять нотариально и регистрировать
Таким образом, внесение изменений в записи Государственного реестра прав возможно только в случае изменения сведений, в частности о субъекте права, при этом сам субъект права остается неизменным, меняются только определенные его идентифицирующие признаки (фамилия, имя, идентификационный номер).
Так, в письме отмечается, что в случае внесения изменений в договоры аренды земельных участков по замене стороны происходит переход вещного права от одного физического лица к другому. Другая ситуация предусмотрена Порядком принятия и рассмотрения заявлений о внесении изменений в записи, внесение записей об отмене государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и отмены записей Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 12 декабря 2021 года № 3502/5. В соответствии с подпунктом 2.5 этого порядка внесение изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется в связи с изменением сведений о недвижимом имуществе, праве собственности и субъекте (субъектах) этого права, других вещных правах и субъекте (субъектах) этих прав, обременении прав на недвижимое имущество и субъекте (субъектах) этих прав, содержащихся в Государственном реестре прав, которые не связаны с проведением государственной регистрации прав.
Допсоглашение о перемене лиц в договоре аренды
Внимание
Сторона 1 обязана сообщить Стороне 2 все иные сведения, имеющие значение для осуществления Стороной 2 своих прав по указанному договору №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г. 5. Сторона 1 и Сторона 3 несут ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим соглашением документов и гарантирует наличие всех переданных Стороне 2 прав. 6. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего соглашения стороны несут ответственность по действующему законодательству Российской Федерации.
7. Настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания всеми сторонами и действует до полного исполнения обязательств по договору №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г. 8. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Аналогичная нома действует и в случае продления аренды земли. То есть договор аренды можно заключить на 11 месяцев, а потом продлить на такой же срок. Регистрировать сделку в Росреестре не потребуется. На практике нередко встречаются ситуации, когда краткосрочный договор аренды земельного участка неоднократно продляется.
Недействительность договора аренды земельного участка
Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».
Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:
-
была нарушена процедура оформления документации;
-
выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
-
участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
-
нецелевое использование участка;
-
муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
-
договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
-
условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.
Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.
Долги бывшего арендатора при переуступке прав по договору аренды (перенайме)
Далее в договоре переуступки прописывается размер арендной платы. Так, размер платы за переуступку права аренды равен 200 тысяч рублей вместе с НДС. Новый арендатор должен внести ее не позже чем через 2 недели после госрегистрации договора аренды. А вот арендная плата равна сумме в 20 тысяч рублей. Согласно договору, выкупная стоимость также составляет 200 тысяч рублей.
После заключения договора новый арендатор получает такие права:
- использовать для своих нужд подземные воды и водоемы, расположенные на территории земельного участка,
- иметь в собственности сельскохозяйственные культуры и получать прибыль от их продажи,
- когда срок договора подходит к концу, арендатор имеет право на заключение нового на новый срок за исключением отдельных случаев.
Его обязанности таковы:
- участок следует использовать в зависимости от назначения и принадлежности по категории земли, способы его использования не должны наносит вред земле и окружающей среде,
- плата за аренду должна вноситься своевременно,
- земля не должна загрязняться, захламляться и т.д.,
- нельзя нарушать права других пользователей земли.
Сам же арендодатель имеет право осуществлять контроль за применением земли и требовать досрочного разрыва договора, если возникнет такая необходимость.
- Иногда выясняется, что к моменту госрегистрации нового договора аренды, предусматривающего переуступку, участок бывает обремененным правами третьих лиц.
- В данном случае арендатор получает право требовать снижения платы или расторжения договора.
- При изъятии участка арендатор должен новому арендатору возместить убытки, которые определяются в зависимости от рыночной стоимости участка.
Для того чтобы договор переуступки земли вступил в силу, его следует зарегистрировать в Росреестре. Регистрация нужна лишь тогда, когда срок его действия составляет менее года и он заключается между физическими лицами. В Росреестр вместе с ним приносят пакет документов:
- паспорт,
- заявление о регистрации,
- документы за землю,
- документы о согласовании вопроса с комитетом по земельным ресурсам,
- договор о переуступке в 2 экземплярах,
- согласия супругов представителей сторон на распоряжение землей,
- подтверждение того, что владелец был уведомлен о переуступке,
- согласие залогодержателя – если нужно.
При заключении соглашения между юридическими лицами дополнительно требуются документы, которые подтверждают полномочия человека, от имени которого совершается сделка, а также заверенные копии уставных и учредительных документов компаний.
Размер госпошлины при переуступке арендных прав участка определяется так же, как и при отчуждении недвижимости. Сумма зависит от того, кто заключает сделку:
- пошлина может обходиться 2 тысячи рублей на всех, если сделка осуществляется между физическими лицами,
- 22 тысячи рублей для юрлиц с обеих сторон (сумма делится на всех),
- когда соглашение заключается между юридическим и физическим лицом, то физическое лицо платит пошлину 2 тысячи рублей, а юридическое – 22 тысячи соответственно,
- при заключении сделки между юрлицом и государством, пошлину платит лишь юрлицо в размере 22 тысяч рублей,
- если в сделке присутствуют юрлицо, физлицо и государство, то государство не оплачивает ее, юрлицо – в размере 22 тысяч, а физическое лицо – 2 тысячи рублей соответственно.
- Итак, мы рассмотрели тонкости составления договора переуступки арендования земельных участков и узнали, кто может принимать участие в такой сделке.
- Договор переуступки права аренды земельного участка
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей
При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка (соответствующий орган, представляющий интересы собственника). Из смысла уже упомянутого выше п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, когда такое уведомление должно быть направлено, а именно: до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей. Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей. Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения.
Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору. Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.
В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей — во избежание возникновения соответствующих споров.