Перевод помещений в нежилое 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод помещений в нежилое 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода

Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.

• Экспликация и поэтажный план помещения.
  1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
     • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
     • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
     • могут потребовать договор основания на помещение;

     Срок получения документа – до 1 месяца.

  2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
• Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
• Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

  Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Другие статьи

Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способНежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры

• Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

  Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

• Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

  Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

• Согласие соседей.

  Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

  Для получения согласия нужно:

  1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

     Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

  2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

  Какие документы нужны

  Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:

  • заявление о переводе помещения;
  • документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
  • протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
  • список жильцов, принявших участие в собрании;
  • бюллетени участников собрания;
  • письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
  • проект перепланировки или переустройства помещения.

На каких условиях осуществляется перевод в 2023 году?

Есть несколько условий, соблюдение которых обязательно:

1. Недвижимость должна находиться в единоличном владении заявителя и не иметь спорных вопросов собственности.
2. Перевести помещение выше первого этажа можно только в случае, если находящиеся под ним объекты тоже имеют статус нежилых.
3. Должен быть сооружен обособленный вход, который никак не пересекается с помещениями общего пользования, например, лестничной клеткой подъезда. Если вход в помещение только из подъезда, его нужно закрыть и создать новый отдельный вход. Перевод ни при каких обстоятельствах не должен нарушать спокойствие жильцов здания или препятствовать реализации их других прав.
4. Помещение должно быть освобождено от фактических или зарегистрированных лиц еще до начала процедуры.
5. Любые обременения должны быть изначально сняты (залог, аренда и пр.).
6. Перевод возможен только полностью. Частичная смена назначения помещения невозможна.

Собственнику нужно выполнить следующие действия:

• собрать и представить необходимый перечень документации в муниципалитет или иной уполномоченный орган управления;
• дождаться окончательного решения;
• в случае получения предварительного разрешения на перевод выполнить требования по перепланировке или созданию нужных условий, если таковые имеются;
• после завершение ремонтных работ представить результаты на оценку специальной комиссии.

Порядок процедуры перевода жилого помещения в нежилое и смены статуса

Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.

Алгоритм действий	Жилое в нежилое	Нежилое в жилое
Подготовка технической документации	+	+
Согласование с жильцами	+	+
Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением	+	+
Реализация решения	+	+
Регистрационные действия	+	+

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:

• не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
• находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
• расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
• имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
• не допускается для религиозной деятельности.

Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:

• наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
• многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
• в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.

В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.

Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа

Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.

Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.

Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.

Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.

Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.

Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.

Алгоритм перевода жилого помещения в нежилое

Чтобы использовать квартиру в Москве как коммерческую недвижимость, необходимо совершить следующие действия:

• собрать необходимый пакет документов;
• оформить ходатайство о желании перевести жилое помещение в нежилое, подав заявление в МФЦ в Москве или в органы местной власти;
• получить заключение о принятом решении и дождаться завершения всей процедуры.

Иногда в решении могут быть прописаны требования по изменению планировки или благоустройству, после выполнения которых оно вступит в законную силу. В качестве доказательства выполнения требования необходимо получить акт приёмочной комиссии.

Перечень необходимых документов:

• общегражданский паспорт, удостоверяющий личность гражданина;
• поэтажный план многоквартирного дома в Москве;
• документы, удостоверяющие право собственника на указанное помещение (например, выписка из ЕГРН);
• технический паспорт БТИ на квартиру.

Если будет сделана перепланировка, требуется подготовить проект.

Сложный случай перевода в нежилой фонд

Перевести в нежилой фонд квартиры, которые не имеют отдельного входа, сегодня почти невозможно. Сооружение отдельного входа, устройство крыльца и пандуса, под которые приходится занять часть земельного участка, признаются реконструкцией. Чтобы ее провести, потребуется получить одобрение всех собственников квартир в жилом доме.

Собрать такие согласия — практически невыполнимая задача. В доме может быть 300 квартир, и почти всегда есть собственники, которые постоянно не живут в квартире и в это время могут находиться за границей. Где-то квартира могла перейти по наследству, а новый собственник еще не вступил в свои права. Получать согласие в этой ситуации не у кого. Так что собрать сто процентов подписей жильцов не всегда может и управляющая компания.

После этого потребуется подготовить проект реконструкции, согласовать его в различных надзорных организациях от пожарных до СЭС, получить разрешение на проведение работ, а затем акт выполненных работ. Все это значительно усложняет перевод в нежилое помещений без отдельного входа и делает эту задачу почти невыполнимой.

«Браться за перевод квартир в пяти- или девятиэтажках мы бы не стали. Пока достаточно беспроблемно перевести в нежилое можно только квартиры, расположенные на первых этажах в новостройках. В них уже предусмотрено все необходимое для такого использования: сделан отдельный вход и крыльцо, установлена пожарная сигнализация», — рассказывает Андрей Лопатин.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

• перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
  • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
• Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
  • внутренняя перепланировка помещения;
  • внутреннее переустройство помещения;
  • устройство отдельного входа в помещение;
  • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

1. Сбор необходимых документов БТИ:
   • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
   • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.

   Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

   Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

   • дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
   • проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
   • земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

   Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

   При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

   Разрешение собственников можно получить двумя способами:

   • С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
   • Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

   Как получить согласие жителей дома

   Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

   Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

   Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

   Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

   — Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

   Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

   Подготовка к общему собранию

   Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

   1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
   2. Уведомления о предстоящем собрании.
   3. Бланки решений собственников-участников собрания.
   4. Листы регистрации.

   Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

   • заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
   • личное вручение каждому собственнику под роспись;
   • размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

   В сообщении необходимо указать:

   • сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
   • формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
   • дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
   • вопрос, который будет решаться на собрании;
   • порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

   В каких случаях требуется перевод

   Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

   МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

   По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

   Процесс перевода нежилой недвижимости в жилую

   Как перевести нежилое помещение в жилое? Для этой цели необходимо провести следующие мероприятия, представленные:

   • процедурой экспертной оценки, после которой собственник получит разрешение на перевод коммерческого объекта в жилой;
   • составлением проектной декларации;
   • согласованием проекта перевода с несколькими организациями, отвечающими за пожарную безопасность, соблюдение санитарно-строительных норм и прочего;
   • выдачей административного разрешения на проведение процедуры;
   • внесением информации о переводе в базу инвентаризации недвижимости;
   • получением готового свидетельства, подтверждающего изменение назначения использования недвижимости. Согласно закону, регистрировать перевод коммерческого объекта в жилой нужно в том случае, если не требовалась его перепланировка или имеется необходимость в заверении акта приемки при изменении конструктивных характеристик помещения.

   Вся процедура займет у собственника около 45 дней, при условии отсутствия каких-либо заминок. Если в переводе было отказано и заявитель считает данное решение несправедливым, он может оспорить его в суде. При положительном исходе дела, уполномоченная организация будет обязана в принудительном порядке реализовать законные меры, выдав собственнику разрешение на перевод нежилой недвижимости в жилую.

   
   

   Похожие записи:

   • Время продажи алкоголя в ленте
   • Как востребовать деньги из кпк центральная сберкасса
   • Может ли страхователем по ОСАГО быть не собственник авто?