Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить собственника квартиры при аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изучите объявление. В нем должна быть основная информация о сдаваемом жилье: размер ежемесячного платежа, срок аренды, список имеющихся бытовой техники и мебели, условия оплаты ЖКУ, возможность проживания с детьми, домашними животными, возможность использовать собственную мебель, возможность оформить регистрацию и прочее. Хорошо, если в объявлении много фотографий квартиры. Обратите внимание на давность размещения и на отзывы о квартире и ее владельце.
На что обратить внимание при поиске квартиры через интернет?
Проверьте на интернет-картах, верно ли указано расстояние до метро, — иногда хозяева преуменьшают его.
Проблемы, которые могут возникнуть при аренде жилья
Вот с какими проблемами могут столкнуться арендаторы, если недостаточно внимательно изучат условия найма жилья и подписываемый договор.
- У квартиры окажется несколько собственников. Один из них будет против сделки и потребует освободить жильё.
- Квартира может принадлежать другим людям, и из-за этого договор окажется недействительным.
- Член семьи владельца квартиры сдаст её без доверенности. Собственник может аннулировать сделку и выселить нанимателя.
- Жена сдаст без ведома мужа квартиру, которую приобрела совместно с ним в браке. Супруг узнает об этом и выселит жильца.
- У представителя собственника истёк срок доверенности или не было права на подписание договора. На этом основании договор тоже будет недействительным.
- После выселения собственники не вернут депозит или потребуют компенсацию за то, что жилец повредил что-то из имущества.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Нередко при осмотре жилья между хозяином квартиры и арендатором устанавливаются на редкость теплые отношения. Как будто и наймодатель и наниматель становятся участниками какой-то таинственной игры в родственников. Как же иначе? Ведь и для тех и для других важно заключить сделку с порядочными, надежными людьми, как же брать с них расписку? Ведь тем самым мы усомнимся в их честности. Однако не стоит забывать, что потребовать расписку о получении денежных средств от незнакомого человека, с которым вас связывают деловые отношения – ваше право, и вы никого не оскорбляете, напротив – показываете свою юридическую грамотность. Если же у собственника жилья (или посредника) это вполне логичное действие по каким-либо причинам вызывает смятение, это – повод задуматься в уместности сделки.
Другой распространенный случай, при котором следует усомниться в честности намерений арендодателя – требование предоплаты за несколько (более 2-х) месяцев вперед.
Коротко: как найти хорошую квартиру в аренду на длительный срок
👉 Не отбрасывайте квартиры с непривычно низкой арендной платой. В конце 2022 года низкая цена не всегда маркер мошенничества. Возможно, владельцы просто хотят сдать недвижимость как можно быстрее.
👉 Пользуйтесь онлайн-показом, чтобы так отсеять часть квартир и меньше ездить на просмотры.
👉 Составьте чек-лист и сверяйтесь с ним на просмотрах. Это поможет не растеряться и проверить всё важное в квартире.
👉 Попросите у арендодателя паспорт, выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности. Если квартиру сдаёт не сам собственник или не все собственники, то ещё и доверенность.
👉 Не стесняйтесь обсуждать улучшение условий сделки, например замену мебели или ремонт сантехники. Если арендная плата кажется вам высокой, попросите скидку. Некоторые собственники специально завышают цену в объявлении, чтобы был запас для торга.
👉 Подпишите договор найма и акт приёма-передачи квартиры. Эти документы защитят от экстренного выселения, повышения квартплаты и имущественных претензий со стороны собственника.
Какие вопросы задавать собственнику?
Приглядитесь к человеку, в чьей квартире вы будете жить. Как он станет к вам относиться, вы сможете понять, если расспросите его о людях, которые снимали его жилье до вас. Множественные претензии к прежним арендаторам должны вас насторожить. Не исключено, что это предвзятое отношение распространяется на всех, кто пользуется его имуществом.
Конечно, случаи, когда собственники донимают арендаторов частыми проверками, происходят не так часто, такого поведения можно ожидать разве что от мнительных недоверчивых пенсионеров. Но нелишним будет заранее договориться о количестве визитов владельца.
Поиск съемной квартиры и переезд — дело затратное. Поэтому, прежде чем подписать договор найма, постарайтесь разузнать, какова вероятность, что вас попросят освободить помещение раньше, чем вы сами решите съехать.
О том, что в будущем квартиру планируют продать, собственник вам вряд ли признается на этапе знакомства. Обычно это выясняется, когда арендатор уже обживется на новом месте. Но вам добавит спокойствия, если вы будете знать причину, по которой квартира пустует.
Широко распространена ситуация, когда семья вкладывает свободные деньги в покупку недвижимости для малолетнего ребенка, чтобы обеспечить его к совершеннолетию собственным жильем. В этом случае взятый на квартиру ипотечный кредит гасится за счет дохода от аренды, и временные жильцы могут не переживать за свое будущее.
Еще часто сдаются квартиры тех, кто уехал работать в другой город, но планирует приехать обратно. Когда вернется владелец и где он будет жить — вот вопрос, который поможет выяснить реальный срок сдачи. Чистую правду вам могут и не сказать, но по сбивчивому ответу или уходу от темы можно сделать соответствующие выводы.
Дёшево, значит, сердито
Также при самостоятельном поиске квартиры для аренды специалисты советуют обращать внимание на стоимость аренды. В большинстве случаев неоправданно низкая цена таит за собой какой-то подвох.
«Если выбираете квартиру самостоятельно, внимательно изучите ценовую ситуацию на рынке. Привлекательная дешевизна предложения, как правило, является просто приманкой. Во время просмотра квартиры и заключения сделки расслабьтесь, не нервничайте, максимально сосредоточьтесь на документах и договоре аренды, а также внимательно осмотрите квартиру на наличие недостатков. Не реагируйте на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее всё осмотрит и отдаст деньги», — советует управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.
«Очевидно, что жилплощадь, которая сдаётся по низким ставкам, имеет определённые минусы. Например, низкое качество объекта (старый дом, отсутствие ремонта, мебели или бытовой техники) или неудачное расположение (далеко от станции метро, рядом с вокзалом или рынком). Также снижению стоимости способствует условие предоплаты за долгий срок (полгода, год) или короткий срок найма (часто жильё сдают на лето). Нужно ориентироваться на средние ставки, описание объекта в объявлении, постараться в телефонном разговоре выяснить подробности и только потом отправляться на просмотр», — подтверждает Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Как снять квартиру на ЦИАН. Пошаговая инструкция
Если вы решили снять жилье, действуйте по алгоритму, предложенному Циан:
- Определитесь с основными параметрами поиска: локацией, количеством комнат, бюджетом. Выбрав объект недвижимости, посмотрите на соседние объявления и сравните цену — не занижена ли она? Слишком низкая стоимость обычно используется мошенниками в качестве привлекательной приманки для обмана клиентов.
- При звонке по объявлению не забудьте спросить, кто и на каком основании владеет квартирой. Заранее попросите перед сдачей недвижимости в аренду привезти на просмотр документы о праве собственности, паспорт владельца. В случае, если просмотр организует риэлтор, подойдут и копии документов, но перед оплатой все-таки стоит проверить оригиналы. Cian рекомендует обязательно прочитать отзывы о риэлторской компании. Они могут публиковаться и на независимых сайтах.
- Если вам нужно снять жилье, никогда не оплачивайте аренду заранее — никаких броней (якобы из-за наплыва других страждущих). Не стоит идти на поводу у мошенников даже в том случае, когда недвижимость нужна срочно. Циан напоминает, что в любой честной компании оплата производится после подписания договора и передачи ключей, которые (проверьте!) точно подходят к двери. То же самое касается оплаты комиссии риэлтору — никаких «до».
- Выясните, сколько людей являются собственниками квартиры. Если их несколько, убедитесь, что остальные не будут возражать против вашего проживания (лучше распиской). Когда у недвижимости несколько владельцев, ваша попытка снять жилье может повлечь за собой конфликты и проблемы.
- Циан не рекомендует снимать жилье без заключения договора. Подписывая бумаги, внимательно читайте все копии, оспаривайте пункты, с которыми не согласны. Обратите внимание на пени и штрафы. Убедитесь, что подписываете договор именно по той квартире, которую собираетесь снять (адрес просмотренной квартиры и той, что указана в договоре, должны совпадать — проверьте заранее). Обратите внимание, прописаны ли в договоре какие-то санкции в случае нарушений собственником и каким образом можно расторгнуть договор. Не забудьте обсудить оплату ЖКУ и возврат залога за недвижимость перед тем, как ее снять.
- Скрупулезно составьте акт приемки-передачи. Осмотрите повреждения на мебели и бытовой технике (убедитесь, что все работает — это также касается окон, дверей и санузла) и отметьте их в акте.
- Если клиент планирует снять жилье, воспользовавшись услугами риэлторской компании, Циан рекомендует тщательно изучить отзывы тех, кто уже к ним обращался.
- Обсуждая оплату жилья, не стоит переходить в сторонние мессенджеры. Часто мошенники предлагают уйти из чата на сайте Циан (якобы так удобнее), а потом, уже втеревшись в доверие, высылают ссылки на оплату (или на получение оплаты), которые в точности копируют внешний вид соответствующей страницы на Циан, но в действительности представляют собой совсем иной сервис, деятельность которого направлена на воровство данных карты. Пройдя по этой ссылке, жертва вводит данные карты, после чего мошенники могут списать с нее все, что там есть. Распознать сайт-подделку можно по схожему написанию адреса сайта — например, ciian. ru. ciaan. ru.
- Не стоит оплачивать дополнительные услуги — например, бронирование квартиры, на которую, по словам собственника, уже выстроилась целая очередь страждущих и готовых участвовать в аукционе (скорее всего, другие участники аукциона будут подставными, а вы в азарте можете снять квартиру по гораздо более высокой цене, чем планировали). Кроме того, сам факт бронирования считается на официальном рынке недвижимости неприемлемым — добропорядочные арендодатели такое не практикуют.
- Вместо бронирования может использоваться термин «залог» и условие отсроченного заезда. Циан напоминает, что это обычная игра слов, которая дает мошенникам отличный шанс провернуть свою схему. Заплатив несколько тысяч и получив приглашение перевозить вещи через неделю, вы рискуете встретить в подъезде еще с десяток таких же арендаторов с чемоданами. Схема проста: мошенники действительно сняли квартиру, а затем просто пересдали ее — вам, женщине с собакой, добропорядочной славянской семье, одинокому холостяку и толпе других потенциальных жильцов. Собрав со всех залоги, мошенники предоставили право разбираться своим жертвам уже друг с другом. Каждый будет доказывать свое право оставаться в квартире, но все останутся у разбитого корыта. Деньги не вернуть, придется только писать гневные отзывы.
- Этот момент, хоть и касается оплаты, но легко выясняется еще на этапе прозвона. Квартиры по приятным ценам могут быть обременены обязанностью арендатора оплачивать ЖКУ (обычно эту обязанность берет на себя хозяин). Циан призывает обратить особое внимание на этот маленький нюанс, когда вы пытаетесь снять жилье.
- Не стоит оплачивать аренду недвижимости до того, как вам покажут оригиналы правоустанавливающих документов по квартире. Cian рекомендует обязательно проверять, сходятся ли эти данные с данными квартиры, которую вы смотрели, и с паспортными данными собственника. Многие мошенники в своей деятельности рассчитывают именно на невнимательность клиентов.
Если вас уже обманули, когда вы пытались снять квартиру, обязательно поделись своей бедой с другими — напишите отзыв о деятельности риэлторской компании или арендодателя, чтобы предостеречь других клиентов.
Нюансы при подписании договора
Проверять желательно, какие документы имеет собственник, и читать сам договор найма. Это соглашение является основным документом, регулирующим отношения между сторонами.
10 важных пунктов соглашения:
- ФИО сторон и реквизиты паспорта;
- список квартиросъемщиков;
- перечень граждан, которые будет проживать на жилплощади;
- точные даты, когда хозяин жилплощади может приходить для проверки и получения оплаты;
- размер арендной платы;
- дата и порядок перечисления платежей (деньги можно передавать на руки и брать расписки или переводить на карточку);
- список мебели и бытовой техники, которая находится в помещении;
- права и обязанности сторон;
- порядок возмещения ущерба;
- срок действия соглашения.
Если помещение снимается на срок больше года, то необходимо регистрировать документ в Росреестре. Но мало кто хочет заморачиваться прохождением бюрократических процедур, да и привлекать внимание налоговой инспекции.
Потому соглашение подписывается на срок менее года. Если все идет нормально, то срок проживания продлевается.
Как составить договор найма квартиры?
В договоре указывается адрес квартиры, ее общая площадь, количество комнат. Туда вписываются данные всех, кто будет проживать с арендатором, кроме несовершеннолетних. Если у вас есть домашние животные или вы планируете завести их, это тоже нужно прописать.
Обязательно укажите размер арендной платы, порядок внесения и случаи ее повышения, а также условия возврата депозита и порядок оплаты ЖКУ. Уточните, что у владельца нет этих долгов.
В договоре укажите и условия досрочного расторжения. По закону квартиросъемщик может расторгнуть договор, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца. Если вас не устраивают эти сроки, пропишите другие, заранее обсудив их с владельцем квартиры.
При подписании договора от вас потребуется только паспорт.
На что обратить внимание при осмотре квартиры: чек-лист
При осмотре квартиры обратите внимание на несколько моментов:
Состояние подъезда. Состояние подъезда и лестничной площадки может многое рассказать о жильцах дома. Имейте в виду, что старые лифты ломаются чаще, — это особенно актуально, если жилое помещение в старом фонде, находится на верхних этажах, а у вас детская коляска или санки в руках. Плюсом будет наличие консьержа.
Важно убедиться, что в квартире имеется та техника, которая указана в объявлении. Если что-то кажется вам ветхим, если, например, отсутствует стиральная машина, а в остальном квартира вам нравится, не торопитесь уходить. Спросите, можно ли что-то заменить в счет арендной платы. Возможно, такой вариант устроит обе стороны.
Лучше, если в квартире будет новая сантехника — с ней будет меньше проблем.
Проверьте розетки, электрику и отопительную систему. Не должно быть вырванных или плохо закрепленных розеток, поврежденных или оголенных проводов, так как это опасно и может послужить причиной пожара. Отопительная система должна быть без следов протечек как свежих, так и произошедших ранее.
Актуально наличие сигнализации, Wi-Fi или проводного интернета в квартире, а также возможность подключения цифрового телевидения.
Изучите документы, которые подтверждают право собственника на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН). Проверьте соответствие реквизитов в документах и убедитесь, что в подписании договора участвуют все собственники или что у арендодателя есть соответствующая доверенность от них.
Обсудите порядок оплаты коммунальных услуг и ежемесячных платежей. Убедитесь, что ваши договоренности будут прописаны в договоре.
Адресная проверка собственника квартиры
Прежде всего, необходимо получить точный адрес квартиры, которую вы собираетесь снять. Это может быть уточнение у арендодателя или попросить его предоставить вам копию документов, подтверждающих его права на квартиру.
Далее вы можете воспользоваться различными интернет-ресурсами для более подробной проверки адреса. Например, можно ввести адрес квартиры в поисковике и просмотреть результаты, связанные с этим адресом.
Если же у вас есть возможность, вы можете обратиться в местные органы исполнительной власти, такие как местное управление, либо в налоговую инспекцию, чтобы узнать информацию о собственнике и проверить его данные.
Также полезным может оказаться обращение в местное бюро технической инвентаризации и использования недвижимости. Там вы можете запросить справку о праве собственности на квартиру, получить информацию об истории собственности, а также оценку рыночной стоимости.
Не забывайте, что проверка адреса квартиры и собственника — это необходимость для вашей безопасности и защиты ваших прав. Будьте внимательны и осторожны, чтобы избежать возможных мошеннических схем на рынке недвижимости.
Удачи в поиске и успешной аренде жилья!
Как удостовериться в идентичности собственника
Для начала, запросите у собственника документы, подтверждающие его право собственности на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или доверенность.
Проверьте подлинность документов. Особое внимание обратите на дату выдачи документа, наличие печатей и подписей, а также соответствие данных в свидетельстве о праве собственности с данными в документах.
Далее, обратитесь в органы регистрации прав на недвижимость, чтобы уточнить информацию о собственнике и о его правах на квартиру. Сервисы онлайн проверки прав на недвижимость также могут быть полезны.
Проверьте также информацию о собственнике в открытых источниках, таких как социальные сети, интернет-порталы, где собственник мог разместить объявления о сдаче в аренду квартиры или сдавал ранее.
Не забудьте проследить за тем, чтобы данные в документах совпадали с данными в объявлении о сдаче квартиры в аренду: адрес, фотографии и описание помещения.
И, наконец, лучше всего проверить легитимность собственника квартиры посредством личной встречи. Это позволит оценить его компетентность, честность и поможет подтвердить его идентичность. Задавайте собственнику вопросы о квартире, условиях аренды, правилах проживания и так далее.
Следуя этим рекомендациям, вы сможете удостовериться в идентичности собственника квартиры и снизить риск попадания в ситуацию мошенничества при аренде жилья.
Поиск информации в открытых источниках
Для начала, необходимо узнать точный адрес квартиры, чтобы можно было искать информацию о ее собственнике. Затем следует приступить к поиску официальных баз данных и ресурсов, где можно получить интересующую информацию.
1. Росреестр
Росреестр — это федеральный регистр, в котором содержится информация о недвижимости и ее собственниках. Чтобы проверить собственника квартиры, необходимо зайти на сайт Росреестра и воспользоваться онлайн-сервисами для поиска информации о правообладателях.
2. Портал «Единый государственный реестр юридических лиц»
На этом портале можно найти информацию о юридических лицах, включая информацию о собственниках квартир или недвижимости, зарегистрированных на них. Достаточно ввести ФИО или название организации и получить релевантные сведения.
3. Публичная кадастровая карта
Публичная кадастровая карта предоставляет информацию о кадастровом номере объекта недвижимости и его собственнике. По кадастровому номеру можно найти соответствующую информацию о квартире и получить данные о ее владельце.
Важно: Если вы планируете сделать реальную сделку с арендой квартиры, необходимо проверить не только собственника, но и его права на недвижимость. Для этого следует обратиться к экспертам и юристам, которые помогут провести полную проверку правообладателя и подготовить все необходимые документы.