Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Схема выглядит так. Владелец и будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость – по частям. Выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали тоже указываются в договоре. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником.

Теперь поговорим о минусах. Для арендатора-покупателя недостаток схемы, во-первых, заключается в том, что не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа. Всё-таки большинство арендодателей нацелены именно на сдачу своего жилья, а не на продажу. А собственники, которые продают свои квартиры, обычно хотят сделать это побыстрее, а не растягивать процесс на месяцы, а то и годы. Так что выбор у арендатора очень невелик.

Во-вторых, заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником. Он продолжает быть только арендатором, пока не выплатит всю выкупную стоимость жилья. И здесь важное отличие этой схемы от ипотеки. Ведь заключая ипотечную сделку, покупатель оформляет право собственности сразу. Грубо говоря, при ипотеке человек выкупает у банка уже своё жильё (по закону заёмщик считается собственником, а банк – держателем залога), а при аренде с последующим выкупом – чужое. В ипотечной квартире заёмщик (как собственник) может зарегистрировать себя и свою семью, а в арендованной квартире – нет. Кроме того, арендатор может долго выплачивать большие выкупные суммы, но так и не стать собственником, если владелец передумает продавать жильё: выплаченные деньги вернутся, но время будет потеряно. И это мы рассматриваем идеальный вариант, при котором владелец готов в полном объёме и единомоментно вернуть арендатору всю сумму. Но ведь нет гарантий, что возврат средств не затянется или добиваться его не придётся через суд.

Что такое аренда с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа — сделка, которая обеспечивает аренду имущества с его последующим выкупом и переходом в полное владение покупателя.

В договоре присутствует раздел о выкупе недвижимости, в котором участники сделки устанавливают и условия аренды, и условия выкупа. Помимо оплаты, за аренду недвижимости, покупатель также вносит специальные «выкупные» платежи. Право собственности на арендатора оформляется после того, как он выплатит полную стоимость имущества.

По желанию одной из сторон договор может быть расторгнут. В этом случае продавец, который также является арендодателем, обязан вернуть покупателю все платежи, сделанные в целях выкупа квартиры. При этом арендные платежи не подлежат возврату.

Аренда имущества с возможностью последующего выкупа часто используется при ведении бизнеса. По такому договору можно приобрести жилую недвижимость, оборудование, земельный участок, дачу, транспортные средства. Этот способ покупки подходит для предпринимателей, потому что он позволяет им получить необходимые товарно-материальные ценности и минимизировать затраты.

Кому подходит использование договора аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа подходит для тех покупателей, которые не обладают необходимой суммой для внесения первоначального взноса при оформлении ипотеки или официально не могут подтвердить свой доход.

Схема выглядит более выгодной для покупателя, однако продавцы также извлекают из сделки свои плюсы: например, вы решили продать квартиру в районе, где нет школ, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры. Зачастую такая недвижимость не вызывает интерес у покупателей долгое время. В таком случае можно попробовать сдать жилье в аренду с правом выкупа. Тогда владелец получит доход от аренды, при этом постепенно осуществляя продажу квартиры.

Кроме того, такой подход удобен в сегменте дорогостоящего жилья: перед заключением договора купли-продажи покупатель имеет возможность «протестировать» жилье.

Основным риском для продавца является возможность неправильно оценить стоимость. Стороны фиксируют цену в договоре, но до момента полного погашения суммы выкупа она может вырасти.

Риск для покупателя заключается в том, что он не имеет контроля над недвижимостью, за которую платит. Квартира не является его собственностью, и продавец имеет право заложить ее или подарить другому человеку. Однако в данном случае можно обезопасить себя качественно составленным соглашением.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотеки

Аренда с последующим выкупом и ипотека являются двумя видами приобретения недвижимости. Вот основные различия между ними:

1. При аренде с последующим выкупом сделку оформляют через договор аренды, который затем может быть изменен на договор купли-продажи. Ипотека — это договор купли-продажи, расчет по которому производится за счет заемных денег, полученных по кредитному договору с банком.

2. В большинстве случаев у ипотеки аннуитетные платежи, их величина постоянная, определяется ставкой по кредиту и фиксируется в графике платежей. Величина арендной платы может меняться на протяжении срока съема.

3. Для ипотеки требуется первоначальный взнос. При аренде с последующим выкупом такого требования нет. Но арендодатели чаще всего требуют, чтобы арендаторы вносили обеспечительный платеж в размере одной месячной арендной платы. За счет него производится погашение задолженностей по коммунальным платежам, если арендатор просрочит внесение денег, или компенсируется ущерб, нанесенный имуществу арендодателя.

4. Обычно ипотеку оформляют на длительный срок: 25-30 лет. Аренда с выкупом может быть ограничена меньшим сроком: 5-10 лет.

5. При ипотеке квартира находится в залоге у банка. Право собственности на недвижимость покупатель приобретает сразу, но пока полностью не выплатит долг и проценты ограничен в праве распоряжения своей собственностью. При аренде с выкупом новый собственник становится полноправным владельцем при полном расчете по договору.

При аренде с последующим выкупом участие банка необязательно. При ипотеке банк выдает недостающую сумму под процент.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя.

Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:

• нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
• не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
• в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.

Минусы для арендатора:

• регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
• у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
• отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
• если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.

Плюсы для арендодателя:

• можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
• в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
• если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.

Минусы для собственника:

• договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
• если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом

Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам.

Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

• период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
• при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
• сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
• если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.

Сейчас Дом.РФ активно занимается развитием рынка арендного жилья. За счет паевых денег строятся жилые комплексы во всех крупных городах России. Предусмотрен ли выкуп по окончании срока действия договора аренды, официально не анонсируется.

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.

Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.

Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.

До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья

Аренда с последующей покупкой далеко не новая форма сделок. Но по факту такая продажа квартир происходит не часто. Владельцы рассматривают квартиры, как определенный актив, поэтому не стремятся их продавать. А при необходимости продать жилплощадь ее хозяева не рассматривают варианты сдачи в аренду.

Именно поэтому многие даже не знают о возможности таких сделок при аренде квартиры. А те, кто осведомлены о такой возможности опасаются возможных рисков.

А риски могут быть следующими:

1. Из-за не распространенности подобных сделок нет четкого порядка действий.
2. Многих заботит цена. Ведь на момент прекращения аренды она может существенно отличаться от той, что была на момент составления договора. Каждая из сторон боится понести неоправданные потери.

Намного чаще встречается продажа жилья в рассрочку. Для продавцов это намного выгодней и связанно с меньшими рисками. Средний срок продажи в рассрочку не может превышать три года. Благодаря этому помесячные платежи значительно выше. Правда, для покупателя такой вариант менее удобен.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Можно ли оспорить наследство: по завещанию и по закону

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Аренда апартаментов с выкупом в коммерческих целях

Аренда апартаментов с последующим выкупом представляет интерес для тех, кто планирует использовать жилплощадь в коммерческих целях в дальнейшем. Объекты этой категории, расположенные в центральных районах с хорошей транспортной инфраструктурой, пользуются стабильно высоким спросом у жителей и гостей города.

Привлекательность апартаментов для арендаторов состоит не только в более низкой стоимости (по сравнению с квартирами), но и в целом ряде существенных преимуществ:

• высокий уровень безопасности проживания (объекты находятся под охраной, оснащены пожарной сигнализацией и системами пожаротушения);
• благоприятная социальная обстановка;
• отличный сервис;
• отлаженная организация технического обслуживания инженерных коммуникаций;
• комфортные номера с дизайнерским оформлением и качественной мебелью;
• наличие зоны «кухня-столовая».

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

• арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
• жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
• площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
   • документ оформляется обязательно в письменной форме;
   • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
   • в документе прописываются все существенные условия аренды:
     • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
     • стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
     • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
     • срок действия арендного договора;
     • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
     • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги

Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.

Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.

В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.

Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

• сумма сделки несколько завышена;
• переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

• риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
• арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

• он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
• есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
• у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

• пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
• у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
• если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Налоговые последствия

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Заключительные советы

Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.

Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.

Похожие записи:

• Какой налог вычитается с зарплаты иностранных граждан в 2023 году
• Как зарегистрировать дом в СНТ по дачной амнистии
• Документы для страхования квартиры по ипотеке в альфа банке