Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать наследственную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Можно продать квартиру после вступления в наследство, когда Вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, никаких исключений тут нет. Срок обращения к нотариусу за вступлением – 6 месяцев с момента его открытия. Срок выдачи свидетельства — не менее 6 месяцев с момента открытия, правда сроки могут затянуться.
|
Основные причины увеличения сроков: |
|
нотариус требует какие-либо документы, которые не оформлены или утеряны; |
|
в конфликт вступили сами наследники и спор перешел в суд и т.п. |
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Для сделки потребуются:
— паспорта всех участников сделки;
— договор купли-продажи;
— разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
— справка о зарегистрированных в квартире лицах;
— правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.
Когда наступит время сделки
Если наследник один, то право на Недвижимость передается ему уже после получения на руки свидетельства о смерти. Это делается в интересах государства. За время, которое будет потрачено на оформление квартиры в собственность, кто-то должен вносить плату по коммунальным платежам, налогам на недвижимость.
Основные правила игры
Самый простой вариант ускоряющий время продажи – единоличное наследование, «чистая» квартира, небольшая цена. В этом случае правопреемник быстро оформляет документы и готовит недвижимость к продаже. Сложнее если претендентов несколько, здесь потребуется соблюдать следующие правила:
- регистрируют жилье на каждого правопреемника;
- продажа возможна при согласии всех наследников;
- долги, Залог, ипотеку нужно погасить, наследуют не только «хорошее» имущество, но и обязательства;
- при продаже в договоре купли-продажи обязательно указывают, в каком процентном отношении находится собственность у всех участников сделки.
Последний пункт особо желателен, так как на основе его и будет распределена полученная общая сумма от продажи квартиры. Сделку с передачей денег можно провести на глазах у юридического лица, которое заверяет документы, либо отметить что указанная сумма уже получена на руки продавцом.
Нередко так и бывает, т.к. в договоре прописывают заниженную стоимость недвижимости ради уменьшения налогов. Это определенный риск – покупатель, ранее согласный передать «черный нал» после сделки, может отказаться и выдать только те деньги, которые прописаны в договоре.
А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?
В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:
- налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);
- если в календарном году, когда продана квартира (либо не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение;
- когда площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них);
- если кадастровая стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них) не превышает 50 000 000 рублей;
- если у налогоплательщика (у его супруги/несовершеннолетних детей) отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, имущество признается принадлежащим наследнику. Факт государственной регистрации при этом не имеет значения, то есть толкуя нормы ГК РФ, следует сделать вывод, что квартира может быть продана со дня смерти собственника. Для того, чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо оформить имущество в собственность (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). В противном случае сделка продажи наследуемой квартиры может быть признана ничтожной по ч. 1 ст. 168 ГК РФ.
Таким образом, продать квартиру, полученную по наследству, можно. Важно определиться с моментом, с которого данная возможность представляется человеку. Только после того, как наследник принял наследство, получил соответствующее свидетельство и зарегистрировал свои права в Росреестре, можно заключать договор-купли продажи. Следовательно в течение 6 месяцев с момента открытия наследства совершать какие-либо операции с имуществом не допускается.
Срок продажи квартиры после вступления в наследство
Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.
Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже.
Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.
Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры по наследству до 2019 года
Налоговый вычет дается на один объект. До 2019 года существовало три варианта вычетов:
- Если есть документы на покупку квартиры и подтверждены расходы. Этот вид вычета не распространяется на квартиры, доставшиеся в наследство, потому что вы ничего не покупали. То есть расходы на жилье у вас нулевые.
Остальные два варианта касаются непосредственно наследников, решивших раньше времени продать жилье.
- Без подтверждения расходов. Вычет составляет 1 млн рублей. Однако при расчете налога сравнивают кадастровую стоимость и фактическую цену, по которой вы продали унаследованное. Если по факту квартира продана дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости в год продажи, то государство потребует налог с большей суммы.
Оформление договора купли-продажи
Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:
- Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
- Информация об объекте недвижимости, стоимости;
- Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
- Обязанности сторон, права;
- Информация по способу передачи оплаты, сроки;
- Данные по способу и срокам передачи объекта;
- Меры ответственности при несоблюдении условий;
- Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.
Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.
Как продать жилье при наличии нескольких наследников
Если квартира передана в наследство сразу нескольким родственникам или наследникам по завещанию, возникают некоторые нюансы, связанные с согласованием сделки.
Если несколько владельцев, возникает два варианта продажи:
- Доли в собственности с приоритетом права выкупа у остальных сособственников объекта. По закону, продавец обязан предложить свою долю остальным, а в случае отказа искать продавца на стороне.
- Квартиры полностью, если все наследники согласны избавиться от квартиры и получить свою часть от вырученной суммы согласно долевому распределению.
В обоих вариантах предполагается согласованность действий всех совладельцев. При совместной продаже всей квартиры целиком рекомендуется определить одного человека, который будет заниматься переговорами с продавцами и подготовкой сделки. От остальных требуется своевременное погашение квитанций ЖКХ и выписка накануне сделки.
Когда можно продать наследственную квартиру?
С учетом законодательства официальный получатель имущества считается владельцем, начиная со дня кончины наследодателя. Даже если он пока не успел оформить имущество в собственность и зарегистрировать права на него в Росреестре, ему уже будет присвоен статус владельца имущества. Но для совершения сделки новый собственник должен будет в первую очередь вступить в право наследования и зарегистрироваться. Только тогда он сможет начать искать покупателя и собирать документацию, необходимую для регистрации сделки.
Важно! Чтобы сделка о продаже считалась действительной, наследник должен получить документ о праве на собственность. Без этого документа он не сможет осуществить сделку с квартирой или другой недвижимостью.
О порядке вступления в права наследства подробно написано в третьей части ФЗ №146 ГК РФ. С учетом положений ст. 1154 наследство нужно принять до истечения шести месяцев, начиная со дня кончины предыдущего владельца. В этот период правопреемнику нужно принять его самостоятельно или проинформировать о своих планах нотариуса.
Чтобы стать уполномоченным продавцом и успешно продать квартиру, понадобится:
- получить документ на наследство;
- зафиксировать жилье в кадастровых органах при отсутствии регистрации;
- зарегистрировать право на квартиру в органах Росреестра;
- при наличии обременения на квартиру добиться согласия на продажу у держателя залога или выкупить жилье за свои средства.
Когда можно продать наследственную квартиру?
По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если не дооформлено наследство (нет свидетельства о праве на наследство, нет регистрации права в госреестре), но он все равно собственник. То есть подал заявление нотариусу на наследство, значит пользуешься имуществом. Соответственно с такого наследника-собственника будут спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?
Но фактически продавать и дарить новоявленный хозяин может после официального получения титула собственника. Иначе наследник будет неуполномоченным продавцом.
Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, который переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.
Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником, требуется:
- получить свидетельство о наследстве;
- поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
- зарегистрировать права на жилье в Росреестре;
- получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).