Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости нерезидентом в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России действует правило, освобождающее граждан от уплаты налога при продаже квартиры, которая находилась в его собственности 3 или 5 лет (о том, через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог, рассказывается в этой статье, а о налогообложении сделки, если квартира была в собственности менее 3 лет, рассказывается тут). Советуем нерезидентам запомнить, что согласно положению 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, такая льгота предоставляется только резидентам страны. Если же продавец не имеет такого статуса, прибыль от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по ставке 30% независимо от срока владения.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
НДФЛ с нерезидентов РФ в 2021 году
Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНС и внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?
Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.
Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».
Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».
- Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
- Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
- Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
- Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
- В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
- Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
- Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации
- после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
- до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Налоговые вычеты нерезидентов
Когда физлицо является нерезидентом, оно не может использовать имущественные налоговые вычеты. Этот вывод основан на пп. 3 и 4 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220, п. 3 ст. 224 НК.
К тому же для него недоступна процедура уменьшения дохода, который получен от продажи объекта недвижимости, на сумму расходов, произведенных при покупке имущества. В Письмах Минфина от 08.04.2013 г. № 03-04-05/4-347, от 26.03.2013 г. № 03-04-05/4-285, от 11.10.2010 г. № 03-04-06/6-248 указано, что нерезиденты не вправе использовать пп. 2 п. 1 ст. 220 НК и вычитать расходы из доходов.
Аргументируется это тем, что уменьшение размера доходов на величину произведенных расходов — это налоговый вычет. В абз. 1 указанного выше пункта сказано, что нерезиденты не вправе использовать вычеты. Соответственно, для них недоступна операция «доходы минус затраты».
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Уменьшение налога при сдаче недвижимости в наём/аренду
С продажей недвижимости разобрались.
А как быть со сдачей в аренду?
Доходы нерезидента от сдачи недвижимости в наём или аренду, также облагаются НДФЛ по ставке 30%. Независимо от срока владения.
Уменьшить эту ставку можно, воспользовавшись одним из специальных налоговых режимов.
Для этого есть три способа:
- Оформить налоговый режим НПД (налог на профессиональный доход).
- Зарегистрировать ИП и выбрать один из следующих режимов налогообложения:
- ПСН (патентная система налогообложения);
- УСН (упрощенная система налогообложения).
Что значит – быть нерезидентом?
Чтобы не быть резидентом России, необязательно являться гражданином другой страны или работать за границей. Стать нерезидентом можно в любой момент – для этого нужно лишь в течение года более 183 дней находиться за пределами страны. Если вы пробыли более полугода за рубежом, то всё – вы уже не являетесь резидентом.
Самое примечательное, что отсчитывают срок не подряд, а в общей сложности. Важно именно точное количество дней. Так, к примеру, если вы уезжали в командировку 6 раз по месяцу и еще на пару недель съездили в отпуск, то ваш статус поменялся. И абсолютно неважно, что вы разговариваете на русском языке, что у вас российский паспорт (и другого нет), что у вас семья в России, а зарплату вам платит фирма, зарегистрированная в РФ – при подсчете НДФЛ вы все равно не будете считаться резидентом.
Даже если вы считаете, что вас это не коснется, и тема не самая животрепещущая, рекомендуем ознакомиться с нормами закона. Ведь кто знает, как повернется судьба завтра – лучше быть подкованным с точки зрения законодательных требований, чтобы не попасть в неприятную историю.
Как узнать – резидент ли вы?
Чтобы выяснить, являетесь ли вы на данный момент резидентом, необходимо учесть следующие факторы.
Резидентство считается с 1 января по 31 декабря. Так что если вы выехали 30 сентября, а вернулись 1 марта, то уже через несколько месяцев после возвращения снова станете резидентом. И вот что важно – статус считают не на день продажи квартиры, а на 31 декабря того года, в котором вы ее продали. Это значит – вы можете выехать на полгода, вернуться в январе и сразу продавать квартиру. Если только вы уверены, что пробудете в стране полгода после этого.
Вы можете находиться на территории России 183 дня не подряд. Главное, чтобы общее количество дней было достаточным, и вы могли это подтвердить (например, печатями в паспорте).
Если сделка по покупке квартиры пришлась на новогодние праздники, отсчет пойдет не с даты оформления собственности, а с момента получения продавцом средств за нее. То есть, если регистрация сделки прошла в январе, но средства были перечислены в конце декабря, то дата получения дохода окажется важнее. Это нужно учитывать, чтобы не заплатить лишнего.
Должен ли нерезидент платить налог при продаже квартиры в 2021
Не предусмотрено обязательной уплаты в бюджет, если жилплощадь подарена близким родственником. При отторжении дарственной квартиры, следует подождать три года, как и в случае с квартирой по наследству, чтобы избежать налогообложения.
Если трехлетний период не соблюдается, квартира реализуется раньше установленного НК срока, то собственнику-иностранцу придется отчитаться перед ФНС и уплатить в бюджет 30% от стоимости жилья по кадастровой оценке.
Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им не имел значения до конца 2018 года, и НДФЛ в любом случае взимался. Но с января 2019 года в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесены правки, согласно которым доход, полученный от продажи недвижимости после 01.01.2019, освобождается от налогообложения НДФЛ при соблюдении минимального предельного срока владения.
Напомним минимальный срок владения имуществом:
- для приобретенного до 2016 года — более 3 лет;
- для приобретенного начиная с 2016 года (закон РФ «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ) — более 5 лет, при этом для некоторых ситуаций получения имущества сохраняется 3-летний срок.
Минфин России в письме от 26.12.2018 № БС-3-11/10138 разъясняет тонкости процесса продажи квартиры нерезидентом. Если срок владения продаваемого имущества менее 5 лет, то нерезидент уплачивает налог с суммы дохода по ставке 30%. При этом имущественные вычеты применить он не вправе.
Кроме приведенного письма аналогичное утверждение содержится в письмах Минфина России от 27.05.2019 № 03-04-05/38392, от 14.06.2019 № 03-04-05/43619 и некоторых других.
Нерезидентам можно не платить налог при продаже имущества
Вступивший в силу новый закон защищает интересы нерезидентов – владельцев недвижимости в Российской Федерации. В первую очередь он выгоден жителям стран, с которыми у нас не заключен договор об исключении двойного налогообложения.
Если, к примеру, резидент государства Лихтенштейн (не имеет соглашения с Россией) решил продать свою квартиру до 1 января 2019 года, то он платил бы два налога с дохода от продажи – в нашей стране и у себя дома.
Теперь же этому собственнику достаточно быть владельцем в течение минимального срока, и при реализации недвижимости ему не придется выплачивать налог в российский бюджет, при этом он будет обязательно взыскан налоговыми органами его страны.
Закон выгоден и жителям государств, с которыми Россия уже заключила соответствующие соглашения. Теперь, при продаже своей собственности нерезидентам не надо платить тридцать процентов от полученного дохода, а лишь налог в стране пребывания в соответствие с действующим законодательством.
Согласно российскому законодательству, налоговым резидентом считается лицо, которое находится на территории Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. Поэтому, если вы работаете по контракту в другом государстве и бываете дома меньше этого срока (например, только во время отпуска), то вы переходите в статус нерезидента. При этом нерезидентом (или резидентом) может оказаться как гражданин нашей страны, так и человек с гражданством любого другого государства. То есть иностранец, работающий в России, и находящийся здесь большую часть года, становится налоговым резидентом. Здесь важно отметить, что закон позволяет вам сохранить статут резидента и при длительном отсутствии в стране в определенных обстоятельствах, а именно: — вы получаете образование за границей; — вы проходите курс лечения за рубежом. В этом случае вам необходимо документально подтвердить, что вы находитесь на территории другого государства более 183 дней именно по этим причинам.
Сегодня многие наши сограждане вкладывают свой капитал в покупку жилья в других государствах, и немало иностранцев покупают недвижимость в нашей стране. Порядок уплаты налогов при продаже, например, квартиры собственником – нерезидентом регламентируется с одной стороны Налоговым Кодексом Российской Федерации, и с другой – Международными соглашениями, позволяющими избежать двойного налогообложения. На сегодняшний день такие двусторонние договора Россия заключила с 83 странами мира, а по какому принципу они работают – рассмотрим на примере взаимодействия в налоговой сфере между РФ и Австрией. Правила владения собственностью 3 или 5 лет будут применяться к гражданам Австрии, владеющим недвижимостью в нашей стране – российские налоговые службы могут взыскать налог с дохода от реализации квартиры с нерезидента, при этом у себя на родине австриец платить этот налог уже не будет. Однако, если нерезидент владеет недвижимостью дольше указанного срока и реализует ее, он может быть освобожден от необходимости перечислять налог в российский бюджет. А вот австрийские фискальные службы уже имеют право взыскать налог с полученного дохода своего жителя от продажи российской недвижимости. На первый взгляд может показаться, что подобная схема межгосударственного сотрудничества позволяет нерезидентам той или иной страны избежать необязательных финансовых потерь, и даже стимулирует рост зарубежных инвестиций в сфере недвижимости. Однако в реальности все несколько сложнее. Проблема подобных соглашений в том, что многие ключевые пункты в значительной мере построены на принципе вероятности – в них слишком много «может», «возможно», «если». Туманные формулировки не позволяют налогоплательщику быть уверенным в том, что правила игры будут соблюдаться, и зачастую ставят собственника в зависимость от чиновника, который может принимать решение исходя из собственной трактовки того или иного пункта соглашения. Тем не менее, если вы решили вложить свои средства в покупку жилья за пределами России, выбирайте страны, с которыми у нашего государства уже налажено взаимодействие в налоговой сфере. При всем своем несовершенстве, такие международные договора – это реальный механизм, позволяющий нерезиденту избежать двойного налогообложения при продаже недвижимого имущества.
Источник: РБК Недвижимость
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Налоги, сделки, штрафы: что изменится в 2021 году?
Вместо налогового вычета в 1 миллион (или 250 тысяч рублей) из суммы доходов от продажи недвижимости можно вычесть расходы, понесенные на ее приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Расходы придется подтвердить документами. Поэтому заявлять об их вычете имеет смысл только в том случае, если сохранилась нужная документация, подтверждающая уплату денежных средств.
Право на вычет расходов также доступно только налоговым резидентам РФ. Аргументация Минфина та же: все положения о вычетах и уменьшениях налогооблагаемой базы в ст.220 НК РФ касаются только ставки 13%, которую платят резиденты. Нерезиденту придется заплатить налог со всей суммы, полученной по договору купли-продажи.
При продаже квартиры, полученной по наследству, в порядке дарения или в ином безвозмездном порядке, расходов на ее приобретение у налогоплательщика не возникает. Поэтому он может претендовать только на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей в соответствии с пп. 1) п. 2 ст. 220 НК РФ.
Возможность применения налогового вычета в размере 1 миллиона рублей при продаже полученной по наследству квартиры была подтверждена Минфином РФ в письме от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689.
Долгое время граждане использовали еще один способ уменьшить налог — указать в договоре купли-продажи стоимость, не превышающую 1 миллион рублей (т.е. равную налоговому вычету), а остальные деньги передать за «неотделимые улучшения» или вообще без обоснования. Особенно популярен этот метод был при продаже квартир, полученных в наследство и в других случаях, когда расходы на приобретение недвижимости невозможно было подтвердить или учесть.
С 2016 года для целей расчета налога на недвижимость применяется кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0.7. Доход от продажи не может быть менее получившейся цифры, если квартира была приобретена в 2016 году или позднее. При приобретении квартиры до 2019 года продолжает применяться цена, указанная в договоре. Однако к настоящему моменту по таким квартирам уже достигнут минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, поэтому вопрос утратил актуальность.
Кадастровую стоимость квартиры определяет Федеральная налоговая служба на основании данных проводимой централизованно кадастровой оценке. Сведения о кадастровой стоимости той или иной квартиры включены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровую стоимость можно узнать, запросив выписку из ЕГРН о квартире, доме, земельном участке, либо посмотреть онлайн на сайте Росреестра. В бумажном виде выписку можно получить через МФЦ.
Как это работает: гражданин продает квартиру с кадастровой стоимостью 2 миллиона рублей (соответственно, 0.7 от этой стоимости будет равно 1,4 миллиона рублей. Если в договоре указана цена продажи 990 000 рублей, налог придется заплатить с кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом — т.е. с 1,4 миллиона рублей. Если же в договоре указана цена больше этой стоимости (например, 2,5 миллиона рублей), налог уплачивается с указанной в договоре цены. В каждом случае гражданин имеет право применить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, чтобы уменьшить налог.
Из-за пересчета налога по кадастровой стоимости занижение налога в договоре стало невыгодным. Возможность сэкономить таким путем существенно уменьшилась, однако риски никуда не делись. Продавца могут привлечь к ответственности за уклонение от налогов, если дополнительный доход когда-либо станет явным (хотя таких случаев и немного из-за сложностей доказывания). Покупатель по договору с заниженной ценой рискует потерять деньги, уплаченные «мимо» основной цены договора, если сделка будет оспорена. Поэтому занижение стоимости в договорах купли-продажи недвижимости встречается все реже.
Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.
Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.
Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.
Повышение НДФЛ: как изменится налог на продажу квартир
1 января 2019 года вступили в силу поправки в п.17.1 ст.217 и п.1 ст.217.1 НК РФ (вносятся п.9 и п.10 ст.2 ФЗ-424 от 27.11.2018 г.), в соответствии с которыми налоговые НЕРЕЗИДЕНТЫ с 2019 года получили право продавать недвижимость, находящуюся в России, без уплаты НДФЛ, в случае владения этой недвижимостью (по состоянию на 2019 г.) более 5 лет. Напомним, что до 1 января 2019 г. данное правило распространялось только на налоговых резидентов, если же лицо уезжало из России и получало статус налогового нерезидента, то даже при сроке владения более 5 лет нерезиденты были вынуждены платить налог при продаже своей недвижимости, расположенной в России.
Обращаю внимание, что более НИКАКИХ изменений в законодательстве, в том числе связанных со ставками НДФЛ, для нерезидентов не произошло!
Подчеркнем, что изменения 2019 года НЕ коснулись ставки НДФЛ: для нерезидентов она продолжает составлять 30% (вместо 13% для резидентов). То есть если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30%.
Обращаю внимание также на существенный момент: в соответствии с п.4 ст.210 НК РФ налоговые нерезиденты при определении налоговой базы НЕ ВПРАВЕ принять к вычету расходы на приобретение объекта недвижимости. То есть, если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30% со ВСЕЙ цены продажи. В данный пункт НК РФ изменения также НЕ вносились.
Часто возникает вопрос, как ФНС сможет узнать, что лицо является именно нерезидентом, ведь единой базы с пограничной службой у них нет, и если лицо не снималось с регистрационного учета по месту жительства, то налоговики на практике часто продолжают рассматривать его как российского налогового резидента. И, например, что будет, если такое лицо при продаже недвижимости задекларирует доход не по ставке 30%, а по ставке 13% или же подаст «нулевую» декларацию, заявив расходы на приобретение большие, чем цена покупки.
Если подобные махинации вскроются, то лицо ожидают:
- доначисление до 30% со всей суммы продажи;
- ст. 122 НК РФ: штраф за неправильное исчисление налога 20%-40% от суммы налога (представляется, что в данном случае налоговикам будет легко доказать умысел на неуплату налога, а значит применить штраф не 20%, а именно 40%)
- пени 1/300 ставки рефинансирования
Иными словами, если лицо проживает за границей, но иногда приезжает в РФ, то в случае обнаружения факта нарушения и привлечения к налоговой ответственности, у лица могут возникнуть трудности при пересечении границы РФ в связи с исполнительным производством, которое может быть возбуждено по результатам этих нарушений.
НДФЛ с нерезидентов РФ в 2021 году
Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНС и внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Нерезиденты могут не уплачивать налог с продажи имущества
В 2023 году в налоговый кодекс внесено достаточно много изменений и нововведений, в том числе относящихся к нерезидентам и их налогообложению. С этого года, нерезиденты, продающие имущество в РФ, могут не уплачивать НДФЛ. Благодаря этому их экономия составит 30% от общей суммы дохода.
Однако это возможно лишь при соблюдении ряда факторов. Чем отличаются налоговые резиденты от нерезидентов?
Налоговый нерезидент – это не гражданин другой страны (иностранец), а любой человек, в том числе гражданин РФ, находящийся за пределами России больше, чем 183 дня в течение 12 месяцев.
Другими словами, если более чем 6 месяцев вы провели не в родной стране, то уже считаетесь нерезидентом. При этом не обязательно отсутствовать в России 183 суток подряд – считается общее количество дней за налоговый период – календарный год.
Иначе говоря, можно первый месяц проживать в России, а следующий – за границей, затем снова в РФ и опять выехать за ее пределы.
Немного расчетов Если нерезидент является собственником имущества на территории России, то при продаже он должен заплатить налог — тоже в России. Для резидентов такая ставка составляет 13%, тогда как для нерезидентов 30%, кроме того, для нерезидентов не применяется налоговый вычет (стоимость приобретения, затраты на улучшение объекта, агентские и иные услуги).
Таким образом, продавая объект недвижимости за 30 миллионов рублей, нерезидент вынужден внести в российский бюджет 9 миллионов рублей, в независимости от того за сколько он его приобретал, и например, сколько потратил на его отделку, меблировку и т.п.
Налог на прирост капитала взимается по ставке 15%. Продавцы освобождаются от этого налога при условии, что в течение 12 месяцев после продажи они вложат полученные деньги в равноценный объект недвижимости. Налог не нужно платить, если проданное имущество находилось в собственности продавца не менее 60 месяцев (начиная со дня, когда его права собственности были закреплены в Земельной книге) и продавец не менее 12 месяцев до заключения договора
Налог с дохода от продажи не нужно платить также в случае, если недвижимость находилась во владении более 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев была единственным объектом данного лица. В этом случае владелец не должен подавать декларацию.